Urteil: Kostenvoranschlag Schadenspflicht :

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Im Jahre 2014 hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung zu einem Preis von 79.800 Euro verkauft. Den neuen Eigentümern war bekannt, dass die Wohnung einen Sachmangel aufweist. Im Schlafzimmer gab es in der Vergangenheit Feuchtigkeit an den Wänden. Im Kaufvertrag haben die Parteien vereinbart, dass der Verkäufer dazu verpflichtet ist, für den Sachmangel aufzukommen, sollte es erneut zu einer Beschädigung durch Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen.

Die Vertragsparteien haben sich auf eine Frist bis Ende Dezember 2015 geeinigt, in welcher diese Vereinbarung gilt. Zum Ende des Jahres 2014 kam es im Schlafzimmer der Wohnung erneut zur Feuchtigkeitsbildung. Die neuen Eigentümer forderten den ehemaligen Besitzer auf, die Schäden zu beseitigen und für die Schadensbeseitigung aufzukommen. Da dieser bis zu der gesetzten Frist der Forderung nicht nachgegangen ist, klagten die neuen Eigentümer gegen den Vorbesitzer. Sie forderten anhand eines Kostenvoranschlags die Zahlung für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von 7.972,68 Euro ohne Umsatzsteuer. Ebenso sollten die Beklagten die vorgerichtlichen Anwaltskosten übernehmen.

Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sowie der Bundesgerichtshof haben die Berufung und Revision des Beklagten zurückgewiesen. Denn der Schadensersatzpflichtige ist gemäß des sogenannten „kleinen Schadensersatz“ in der Rechtsprechung dazu verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Mängelbeseitigungsmaßnahmen tatsächlich ausführt oder sich mit dem Mangel abfindet. Die Umsatzsteuer müsse allerdings nur dann erstattet werden, wenn sie auch tatsächlich anfalle.

Quelle: BGH
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Urteil: Teilnahmerecht in Eigentümerversammlung:

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Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat während der Corona-Pandemie zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung aufgerufen. In dem Schreiben vom 8. April 2020 wurde zu einer sogenannten „Ein-Mann-Versammlung“ eingeladen. Das Schreiben enthielt den Hinweis, dass aufgrund der Corona-Pandemie zeitnah und auf unbestimmte Zeit keine Präsenzveranstaltung stattfinden kann. Aus diesem Grund greife sie auf eine vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit zurück, die Eigentümerversammlung in Form einer „Ein-Mann-Versammlung“ stattfinden zu lassen.

An dieser außerordentlichen Eigentümersammlung haben lediglich die Verwalterin mit ihrem Geschäftsführer teilgenommen. Der Geschäftsführer übernahm die Rolle des Versammlungsleiters und Vertreters der Wohnungseigentümer. Die Eigentümer wurden dazu aufgerufen, ihm eine Vollmacht zu erteilen, in der sie über die Tagesordnungspunkte 3 und 4 abstimmen, sodass dazu Beschlüsse gefasst werden können. Die „Ein-Mann-Versammlung“ fand in den Geschäftsräumen des Beigeladenen statt. Die anhand der Vollmachten mehrheitlich gefassten Beschlüsse waren Grundlage für Beschlussfassungen in der Eigentümerversammlung am 26.06.2020.

Einer der Eigentümer erhob Klage (AZ 483 C 8456/20). Er ist der Meinung, dass die getroffenen Beschlüsse nichtig seien, da es für die durchgeführte „Ein-Mann-Versammlung“ keine Rechtsgrundlage gäbe. Vielmehr sei in rechtswidriger Weise gegen das Teilnahme- und Stimmrecht der Wohnungseigentümer verstoßen worden, die keine Vertretungsvollmacht abgegeben haben. Die Klage hatte vor dem Amtsgericht München Erfolg. Gemäß § 23 Abs. 1 WEG sind die getroffenen Beschlüsse nichtig. Denn sie greifen insoweit in den Kernbereich des Wohnungseigentums ein, als dass alle Wohnungseigentümer das Recht haben, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Quelle: AG München
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Mängel: Immobilienmakler nicht immer in der Pflicht:

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Bei einem Besichtigungstermin sind Eigentümer oder die von ihnen beauftragten Immobilienmakler dazu verpflichtet, Kaufinteressenten nennenswerte Mängel an der Immobilie zu nennen, sofern diese nicht offensichtlich sind. Sind die Mängel hingegen deutlich zu erkennen, sieht es anders aus.

In dem vorliegenden Fall haben die Kläger eine Eigentumswohnung im Souterrain gekauft, bestehend aus Gästezimmer und Wohnzimmer. Als sie später ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen beantragen wollten, war ihnen aufgefallen, dass es sich dabei nicht um eine – wie im Exposé beschriebene – Wohnfläche handelt, sondern die Zimmer in der von ihnen angeforderten Abgeschlossenheitsbescheinigung als Hobbyraum und Kellervorraum bezeichnet werden. Die Kläger sahen sich daraufhin getäuscht bzw. nicht richtig aufgeklärt und erhoben – auch wegen anderer Mängel – Klage gegen die Immobilienmaklerin.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch zugunsten der Immobilienmaklerin und folgt in seinem Urteil damit dem Landgericht, das die Klage abgewiesen hat. Grund dafür ist auch, dass die Immobilienmaklerin zwar hätte erkennen müssen, dass es sich nicht um Wohnraum handelt, sie aber ein Gespräch mit den Klägern über die schwierigen Lichtverhältnisse geführt habe. Aus diesem hätten die Kläger ableiten können, dass es sich bei den als Wohnraum bezeichneten Räumen nicht um Wohnraum im öffentlich-rechtlichen Sinne habe handeln können.

Quellen: Bundesgerichtshof, Aktenzeichen I ZR 194/19; LBS
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Gesetz: Neue Anforderungen an Mietspiegel:

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Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig einen Mietspiegel erstellen. Dies geht aus dem „Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (Mietspiegelreformgesetz – MsRG)“ hervor. Ziel dieses Gesetzes ist es laut Bundesregierung unter anderem, eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Im MsRG werden daher unter anderem Aspekte genannt, die künftig bei der Erstellung eines Mietspiegels berücksichtigt werden müssen.

So müssen Eigentümer und Mieter den zuständigen Behörden zur Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels nun unter anderem Auskunft über die Miethöhe sowie zur Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung geben. Diese Auskunftspflicht ist neu eingeführt worden. Der Mietspiegel dient unter anderem als wichtiges Instrument zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten. Diese geben Eigentümern Aufschluss darüber, ob sie die Miete anheben dürfen oder nicht und liefern auch Mietern wichtige Informationen darüber, ob ihre Miete gerechtfertigt ist.

Bislang sind Mietspiegel alle zwei Jahre mithilfe von Umfragedaten erstellt worden. Die Teilnahme an der Umfrage erfolgte freiwillig. Diese Methode birgt jedoch Nachteile, weil die Ergebnisse dadurch verzerrt werden können. Nehmen beispielsweise aus einer gemischten Wohngegend überwiegend Gutverdienende an der Umfrage teil, die sich teure Wohnungen leisten können, werden die Ergebnisse verfälscht. Auch nun sollen die Daten alle zwei bzw. vier Jahre (qualifizierter Mietspiegel) erhoben werden. Neben den qualifizierten Mietspiegeln wird es weiterhin auch die einfachen Mietspiegel geben, die nur eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten liefern. Damit wird kleineren Kommunen entgegengekommen.Quelle: MsRG/bundesregierung.de
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Immobilienerbschaft: Pflichtteilsstrafklausel:

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Zu einer sogenannten Pflichtstrafklausel im Testament rät Notarin Sonja Reiff (Ehe-)Paaren mit Kindern, um sich für das Alter abzusichern. Hintergrund ist, dass sich (Ehe-)Paare sich häufig für das sogenannte Berliner Testament entscheiden. Bei diesem setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Erben ein. Haben sie Kinder, erben diese erst, wenn beide Eltern verstorben sind. Den Pflichtteil können die Kinder beim Berliner Testament dennoch bereits einfordern, wenn ein Elternteil verstirbt.

Tun sie dies, kann dies zu finanziellen Schwierigkeiten für den länger lebende Elternteil führen, zum Beispiel dann, wenn es sich beim Vermögen um eine selbst bewohnte Immobilie handelt. Die Mutter oder der Vater wird in diesem Fall Schwierigkeiten haben, den Pflichtteil in bar zu erbringen. Sie oder er muss die Immobilie belasten, verkaufen oder sich im Alter eine neue Bleibe suchen. Einige (Ehe)-Paare möchten eine solche Situation vermeiden, um zunächst den Ehepartner abzusichern.

Hier kann die Pflichtteilsstrafklausel zum Einsatz kommen: Im Testament oder Erbvertrag wird festgehalten, dass die Kinder nur beim Verzicht als Schlusserben ihrer Eltern eingesetzt werden. Durch die Klausel steigt die Wahrscheinlichkeit, dass die Kinder ihren Pflichtteil beim Tod des ersten Elternteils nicht geltend machen. Den ausführlichen Beitrag finden Interessenten auf: https://www.selzer-reiff.de/fachbeitraege-publikationen/erbe-testament-pflichtteilsstrafklausel-wie-kann-verhindert-werden-dass-ein-enterbtes-kind-seinen-pflichtteil-geltend-macht/

Quelle: https://www.selzer-reiff.de/
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Solaranlagen: Grüne fordern schnelleren Ausbau:

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Die Grünen fordern in einem Gesetzesentwurf zur Beschleunigung des Ausbaus von Solaranlagen zur Stromerzeugung auf Gebäuden (Solaranlagenausbaubeschleunigungsgesetz – SolarBeschlG), dass künftig bundesweit die Installation und der Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Dachflächen von Neu,- und im Falle von Sanierungen, auch Bestandsbauten, vorgeschrieben ist.

Das neue Gesetz soll für Neubauten gelten, für die nach dem 1. Juni 2022 eine Baugenehmigung beantragt wird, oder für Bestandsbauten, die nach diesem Termin eine neue Dachhaut bekommen. Es sollen aber auch Ausnahmen gelten, beispielsweise dann, wenn die Maßnahmen aufgrund des Denkmalschutzes nicht durchgeführt werden können oder das Dach bereits begrünt werden muss.

Mithilfe des Gesetzes soll ein Beitrag zur Bekämpfung der Klimakrise geleistet werden. Der Gesetzesentwurf knüpft an Gesetze einzelner Länder an, durch die eine Solarpflicht bereits eingeführt wird – so in Hamburg, Berlin und Baden-Württemberg. Der vollständige Gesetzesentwurf kann über das Dokumentations- und Informationssystem für Parlamentsmaterialien des Deutschen Bundestages eingesehen werden.

Quelle: bundestag.de
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Immobilienverkauf: Makler muss von riskanten Geschäften abraten:

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Hat ein Makler Zweifel daran, dass sich der Kaufinteressent eine Immobilie leisten kann, muss er dem Eigentümer vom Verkauf abraten. Für finanzielle Schäden, die dem Kaufinteressenten entstehen, haftet der Makler nicht. Das geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) hervor, die noch nicht rechtskräftig ist (Urteil vom 07.05.2021, Az. 1 0 40 / 20).

Im vorliegenden Fall soll ein Makler für einen Eigentümer eine Immobilie verkaufen. Eine Kaufinteressentin meldete sich, kam zu einer Immobilienbesichtigung und führte mit dem Eigentümer Verkaufsgespräche. Ein Kaufvertrag wurde jedoch nicht abgeschlossen. Der Makler riet dem Eigentümer unter anderem wegen einer fehlenden Finanzierungsbestätigung vom Verkauf ab. Letztendlich wurde die Immobilie an einen anderen Kaufinteressenten veräußert.

Die Kaufinteressentin klagte daraufhin gegen den Makler, weil sie davon ausging, dass ihr die Immobilie nach dem Handschlag mit dem Eigentümer zugesprochen werden würde und auch der Makler ihr mitgeteilt habe, dass sie mit den Umzugsvorbereitungen beginnen könne. Das tat sie. Dafür seien ihr Kosten von knapp 30.000 Euro entstanden. Das Gericht wies darauf hin, dass die Kaufinteressentin zu früh mit dem Umzug begonnen habe und Verkäufe aus vielen Gründen scheitern können. Daher haftet der Makler nicht. Gegen die Entscheidung kann noch Berufung eingelegt werden.

Quelle: LG Frankenthal
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Leben und Wohnen: Wohnpsychologie :

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Das Online-Magazin „Wohnen.de“ beschäftigt sich in einem Ratgeber mit dem Thema Wohnpsychologie. Zahlreiche Studien haben bereits die Zusammenhänge zwischen der Art und Weise, wie wir wohnen und unserer Persönlichkeit hergestellt und untersucht und kommen zu folgenden Ergebnissen: Da wir die meisten Gegenstände im eigenen Haushalt frei wählen und darüber bestimmen, an welchen Orten wir sie platzieren, stehen sie sinnbildlich für unser Leben und unsere Persönlichkeit. Denn wir entscheiden selbst darüber, welche Erinnerungsstücke oder Gegenstände wir ansammeln und zur Schau stellen.

Vor allen Dingen Erinnerungsstücke und persönlicher Eigentum verraten viel über die Eigenschaften der Bewohner. Menschen, die beispielsweise ihren Wohnraum gerne mit Fotos und alten Terminkalendern oder Tagebüchern dekorieren, setzen sich oftmals gerne mit der eigenen Persönlichkeit auseinander und haben eine Persönlichkeitsstruktur, die sich durch Nachdenklichkeit auszeichnet. Ein Gefühl von Überlegenheit möchten Menschen ausstrahlen, die im Besitz von preisintensiven oder seltenen Möbeln und Gegenständen sind. Durch diese Form der Einrichtung wird bei Besuchern oftmals ein Gefühl von Neid oder Respekt erzeugt, welches durch die Wahl der Einrichtungsgegenstände unbewusst gewünscht wurde.

Doch auch Aspekte, wie zum Beispiel das Kaufverhalten in unterschiedlichen Altersklassen, spielen eine Rolle in der Wohnpsychologie und in der Einrichtung. Während beispielsweise Studenten sich aufgrund ihrer geringen finanziellen Möglichkeiten mit relativ wenigen Einrichtungs- und Dekorationsgegenständen zufriedengeben, verspüren Menschen nach der Ausbildung den Wunsch, ihren Status in preisintensive oder nützlichere Gegenstände zu investieren. Ist man einmal im Beruf und verdient Geld, entwickelt sich ein Gefühl und ein Wunsch danach, sich das Leben schöner und angenehmer zu machen. Im Alter zwischen 40 und 50 Jahren erfahren Menschen verhältnismäßig viele unglückliche Momente. Sei es durch den Verlust der Eltern, eine Scheidung, Unzufriedenheit im Beruf oder die Auseinandersetzung mit dem Alter und dem Älterwerden. In dieser Zeit „belohnen“ oder „beglücken“ sich Menschen durch die Anschaffung eines besonderen oder teuren Gegenstandes.

Quelle: Wohnen.de
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Aus Eins mach Zwei: Trennwände:

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Wer sich in seinem Zuhause mehrere Räume wünscht, um beispielsweise den Büro- oder Arbeitsraum vom Wohnzimmer zu trennen oder ein separates Kinderzimmer einzurichten, wenn Nachwuchs ansteht, kann dies auf eine recht einfache und kostengünstige Weise realisieren. Mit dem Einbau einer Trennwand lassen sich aus einem Raum gleich zwei machen. Damit trotz der Zweiteilung ausreichend Platz vorhanden ist, eignen sich Zimmer ab einer Größe von 20 Quadratmetern besonders gut.

Eine eingebaute Trennwand kann aus Holz, Metall, Porenbeton oder aus Gipsdielen bestehen. Vor allem die Trockenbauweise von Montage-Trennwänden hat gegenüber einer gemauerten Wand viele Vorteile. Mit einer Schritt-für-Schritt-Anleitung auf der Internetseite von „Das Haus online“ erfahren Hobbyhandwerker, wie sie eine Trockenbau-Trennwand in Eigenregie errichten können. Trockenbau-Trennwände sind ökonomisch in der Anschaffung und können individuell gestaltet werden. Bevor es mit dem Bau und Aufbau beginnt, sollte zunächst festgelegt werden, wo die Trennwand im Raum entlangläuft, welche Länge sie haben und wo sich die Tür befinden soll. Ein weiterer Vorteil ist, dass die Trennwand schnell wieder abgebaut werden kann, wenn sie nicht mehr benötigt wird.

Während eine Trennwand aus Metall sich leicht auf- und abbauen und über eine Kurve biegen lässt, sollte ein besonderes Augenmerk auf ihren Schallschutz gelegt werden. Um Geräusche aus dem Nebenraum fernzuhalten, empfiehlt sich eine Metallwandstärke von mindestens 12 bis 15 Zentimetern. Holztrennwände sind in einschaligen oder zweischaligen Varianten erhältlich und lassen sich sehr einfach bearbeiten. Auch die Bearbeitung von Porenbeton ist leicht und hat den Vorteil, dass er nicht verputzt werden muss. Zudem zeichnet sich Porenbeton durch sein geringes Gewicht aus. Wesentlich schwerer sind Trennwände aus Gipsdielen oder Platten. Diese lassen sich allerdings sehr schnell aufbauen, indem die großflächigen Platten mit einer Nut-Feder-Verbindung miteinander verknüpft werden.

Quelle: Das Haus online
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Tipps: Kücheninsel:

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Eine Kücheninsel mitten in einer offen Küche sorgt für ein gemütliches Ambiente und ist zudem ein echter Hingucker. Als zentrales Element im Raum ist eine Kücheninsel nicht nur für das Zubereiten von Speisen vorgesehen, sondern dient auch als Meeting-Point zum gemeinsamen Gedankenaustausch und Beisammensein. Doch damit sie auch bei Inbetriebnahme ordentlich aussieht und sich perfekt in die Räumlichkeiten integriert, sind einige Dinge zu beachten.

Damit die Küche mit einer Kochinsel nicht überladen wirkt, sollte der Raum eine Mindestgröße von 15 bis 20 Quadratmetern haben und nach Möglichkeit eine quadratische Form aufweisen. Wichtig ist ein angemessener Abstand der Kochinsel zur Küchenzeile. Empfehlenswert sind mindestens 1,20 Meter, damit nicht nur ausreichend Bewegungsspielraum für den Koch und die Gäste gewährleistet wird, sondern sich beispielsweise auch Schubladen auf beiden Seiten gleichzeitig problemlos öffnen lassen. Die Tiefe der Insel sollte ebenfalls gut geplant sein. Auch wenn hinsichtlich der Größe nach oben hin keine Grenzen gesetzt sind, sollte eine Tiefe von 80 Zentimetern nicht unterschritten werden.

Was die Funktionalität betrifft, sind bei der Gestaltung keine Grenzen gesetzt. So können in eine Kochinsel Herdplatten und eine Spüle integriert werden, auch eine Spülmaschine kann eingebaut und zusätzlicher Stauraum geschaffen werden. Mit modernen Barhockern verwandelt sich die Kochinsel in eine Sitz- und Essgelegenheit mit wohnlichem Ambiente. Ein Küchenausstatter gibt Auskunft darüber, ob eine Dunstabzugshaube mit Abluftbetrieb oder Umluftbetrieb sich besser für die individuellen Vorhaben eignet oder ob zusätzliche Wasser- und Stromanschlüsse und Abflüsse installiert werden müssen. Kücheninseln sind in zahlreichen Materialien und zu unterschiedlichen Preisen erhältlich. Im Durchschnitt ist mit Kosten von mindestens 4.000 Euro zu rechnen, meistens befinden sie sich aber in einem höheren Preissegment.

Quelle: Das Haus online
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