Bauabnahme: Rechte und Fristen

Eine Frist von fünf Jahren haben Bauherren nach der Bauabnahme, um Mängelrechte geltend zu machen. Diese Gewährleistungsfrist ermöglicht es den Bauherren im Falle von Mängeln, die auf Planungs- oder Ausführungsfehler zurückzuführen sind, eine Nachbesserung zu verlangen. Selbst wenn seit der Abnahme und dem Einzug bereits knapp fünf Jahre vergangen sind, muss die Baufirma die Kosten für die Behebung der Mängel tragen. Darauf weist der Verband Privater Bauherren hin.

Etwa drei bis vier Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sollten Bauherren ihr Haus auf mögliche Mängel untersuchen. Dazu gehören Feuchtigkeitsstellen, Abplatzungen an Oberflächen oder Lockerungen bei Schneegittern, Rinnen oder Geländern. Ein unabhängiger Sachverständiger könne am besten beurteilen, ob es sich um normalen Verschleiß oder um Mängel aufgrund fehlerhafter Planung oder unsachgemäßer Ausführung handelt.

Sachverständige sind erfahrene Experten, die nicht nur wissen, wo sie nach Mängeln suchen müssen, sondern auch die Ursachen für diese Mängel identifizieren können. Bauherren können so rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist sicherstellen, dass ihr Haus die vertraglich zugesicherte Qualität hat und ein Haus ohne Mängel ist, für das sie bezahlt haben.
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Wegerecht: Darf der Nachbar übers Grundstück gehen?

In vielen Fällen möchten Eigentümer ihre Ruhe im Garten genießen, doch das Betreten durch Nachbarn kann zur Belastung werden. Das Landgericht Lübeck hat entschieden, dass Nachbarn unter bestimmten Umständen dennoch ein Recht auf den Durchgang über das Grundstück haben (AZ: 3 O 309/22).

Im konkreten Fall stritten sich zwei Nachbarn, eine Frau und ein Mann. Da das Grundstück des Mannes sich in einem sogenannten Hinterlandquartier befindet und über keinen direkten Zugang zur Straße verfügt, muss er den Weg über das Grundstück der Nachbarin nutzen. Diese störte sich jedoch so sehr daran, dass sie ihm den Weg irgendwann mit Steinen versperrte.

Der Mann klagte daraufhin und bekam Recht. Die Richter sprachen ihm das Notwegerecht zu. Allerdings kann die Frau gemäß Paragraf 917 Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Gebühr für die Nutzung des Weges erheben.
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Mietende: Wer zahlt bei verspäteter Wohnungsrückgabe?

Muss ein Mieter immer eine Nutzungsentschädigung zahlen, wenn er die Wohnung verspätet zurückgibt? Mit dieser Frage hat sich kürzlich das Landgericht Hanau befasst (Aktenzeichen 2 S 35/22). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter seine Wohnung zum 31. August 2017 gekündigt. Der Vermieter widersprach der Kündigung jedoch wegen einer Kündigungsausschluss-Klausel im Mietvertrag. Es kam zum Rechtsstreit.

Der Mieter zog aus, zahlte die Miete aber aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens unter Vorbehalt weiterhin. In der Wohnung ließ er jedoch noch einige Möbel stehen. Das Amtsgericht und das Landgericht Hanau haben derweil in einem Vorprozess festgestellt, dass die Kündigung des Mieters wirksam ist. Der Mieter forderte daraufhin seine unter Vorbehalt gezahlte Miete zurück, der Vermieter dagegen die eine Nutzungsentschädigung in Miethöhe.Das Gericht entschied weitestgehend zu Gunsten des Mieters. Der Vermieter hätte keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung. Er habe nicht beabsichtigt, die Wohnung zurückzunehmen. Die Möbelunterstellung wurde jedoch als Ausnahme betrachtet. Der Mieter muss für den entsprechenden Zeitraum deshalb einen monatlichen Betrag von 120 Euro an seinen ehemaligen Vermieter zurückzahlen. Die Entscheidung des Landgerichts Hanau ist noch nicht rechtskräftig.

Quelle: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/AZ: 2 S 35/22
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Gasrechnung: Nachträgliche Korrektur der Schätzwerte zulässig

In einem Rechtsstreit über eine Gasrechnung hat das Amtsgericht München eine Klage auf Zahlung von 4.259,56 EUR abgelehnt. Die Klägerin hatte von März 2020 bis März 2021 Gas von einem Anbieter für den berechneten Gasverbrauch von 63.528 kWh bezogen und sollte die genannte Summe zahlen. Das wollte sie jedoch nicht. Sie argumentierte, dass der ermittelte Gasverbrauch in ihrer Jahresabrechnung viel zu hoch sei. Der vorherige Verbrauch sei wesentlich niedriger gewesen und seitdem habe sich nichts geändert.

Das Amtsgericht stellte jedoch fest, dass der hohe Verbrauch im Jahr 2021 auf einer zu niedrigen Schätzung des Vorjahres von 10.347 kWh beruhte, die im Nachhinein korrigiert wurde. Die Gasabrechnung sei insgesamt korrekt, da eine nachträgliche Korrektur der Schätzwerte zulässig ist. Die Möglichkeit einer besseren Verteilung der Kosten durch eine Ablesung des Verbrauchs am Ende des ersten Jahres habe die Klägerin nicht genutzt.

Die Beklagte (der Anbieter) habe deshalb von einer Schätzung Gebrauch gemacht. Das Amtsgericht betonte, dass dies den gesetzlich zulässigen Abrechnungsmechanismen entspricht. Die Klägerin sei daher nun verpflichtet, das tatsächlich bezogene Gas zu bezahlen. Das Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen: 172 C 12407/23) ist jedoch noch nicht rechtskräftig.

Quelle: justiz.bayern.de/AZ: 172 C 12407/23
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Scheidung: Sind getrennte Wohnungen erforderlich?

Trennen sich Eheleuten, muss ein Partner nicht zwangsläufig ausziehen, damit tatsächlich von einer Trennung ausgegangen werden kann. Vielmehr genügt ein entsprechendes Maß an räumlicher Trennung innerhalb der gemeinsamen Wohnung. Dies umfasst getrenntes Wohnen und Schlafen sowie das Fehlen wesentlicher persönlicher Beziehungen. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (AZ: 1 UF 160/23).

Im vorliegenden Fall stritten die Eheleute darüber, welcher Trennungszeitpunkt für die wechselseitige Auskunftsverpflichtung zum Trennungsvermögen der richtige war. Die Eheleute wohnten zwar noch im selben Haus. Jedoch hatte der Mann eine „Schlafstätte nebst Badezimmer im Keller“ bezogen, als seine Frau ihm per E-Mail mitteilte, die häusliche Gemeinschaft nicht mehr herstellen zu wollen.

Das Gericht gab der Frau Recht, die einen früheren Trennungszeitpunkt angab. Die Richter berücksichtigen bei der Feststellung des Trennungszeitpunkts sowohl objektive als auch subjektive Kriterien. Eine persönliche Beziehung zwischen den Eheleuten sowie vereinzelte gemeinsame Aktivitäten werden dabei als unwesentlich erachtet, solange ein angemessenes Maß an räumlicher Trennung besteht.

Quelle und weitere Informationen: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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Verträge: Wann greift die Mietpreisbremse?

Werden ein Wohn- und ein Kellerraum separat mit zwei Verträgen vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht für den Kellerraum. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH; AZ: VIII ZR 94/21). Im vorliegenden Fall hatten Mieter eine Wohnung für eine Ausgangskaltmiete von 850 Euro gezahlt. Außerdem schlossen sie eine Kellernutzungsvereinbarung mit ihrem Vermieter ab, für monatlich 79 Euro. Die Miete für dem Keller sollte zu Beginn eines neuen Vertragsjahres um jeweils 2,5 Prozent steigen.

Nach ein paar Monaten rügten die in Berlin lebenden Mieter den Vermieter. Sie gingen jetzt davon aus, dass bei einer Miete von insgesamt 929 Euro die Mietpreisbremse nicht beachtet wird. Die Mietpreisbremse gilt an angespannten Wohnungsmärkten wie zum Beispiel in Berlin. Sie besagt, dass die Neuvermietungsmiete nicht über zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Der Fall landete zunächst vor dem Amts- und dann vor dem Landgericht Berlin, die den Mietern Recht gaben, und dann vorm BGH. Dieser kommt zum Schluss: „Der Prüfung anhand der Vorschriften über die Begrenzung der Miethöhe (§§ 556d ff. BGB) unterliegt im Streitfall lediglich die von den Parteien für die Wohnung vereinbarte Ausgangsmiete in Höhe von 850 €, nicht jedoch auch das für die Nutzung des Kellers vereinbarte Nutzungsentgelt in Höhe von 79 €.“ Im vorliegenden Fall liege eine „Eigenständigkeit beider Verträge vor“.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de; AZ: VIII ZR 94/21/haus-und-grund.com
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Barrierefreiheit: BGH erlaubt 70-Jährigem Außenaufzug trotz Denkmalschutz

Einem 70-jährigen Eigentümer bleibt es künftig erspart, die über 100 Stufen zu seiner Wohnung zu Fuß zu gehen. Stattdessen darf er nun einen Außenaufzug am Mehrfamilienhaus anbauen lassen – obwohl dieses unter Denkmalschutz steht und fürs Vorderhaus 1983 sogar den Fassadenpreis der Stadt München erhielt. Das hat der Bundesgerichtshof kürzlich entschieden (AZ: V ZR 244/22 und V ZR 33/23).

Im vorliegenden Fall wollen ein 70-jährige Eigentümer sowie ein weiterer Eigentümer auf eigene Kosten einen Außenaufzug am Hinterhaus anbringen lassen. Allerdings sind die anderen Eigentümer damit nicht einverstanden. Dafür gibt es verschiedene Gründe. Neben der baulichen Veränderung fürchten sie auch einen Platzverlust zum Aufstellen von Fahrrädern und Mülltonnen. Der Fall landet zunächst vorm Amts- und dann vorm Landgericht München, bevor sich der BGH wegen der eingelegten Revision der Eigentümer mit diesem befassen muss.

Aus der Entscheidung des BGH lässt sich ableiten, dass Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit nur in absoluten Ausnahmefällen verwehrt werden dürfen und das bauliche Veränderungen nur in absoluten Ausnahmefällen unangemessen sind. „Das wird nur bei außergewöhnlichen Begebenheiten oder außergewöhnlichen Begehren anzunehmen sein“, zitiert tagesschau.de die Vorsitzende Richterin des 5. Zivilsenats des BGH, Bettina Brückner.

Quellen: juris.bundesgerichtshof.de/tagesschau.de
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Bauvertrag: Festpreisbindung gilt trotz Materialpreissteigerung

Bauunternehmen können sich nicht auf Materialpreissteigerungen berufen, um vom vereinbarten Festpreis eines Bauvorhabens abzuweichen. Das entschied das Pfälzische Oberlandesgericht (AZ: 5 U 188/22). Im vorliegenden Fall hat ein Ehepaar gegen ein Bauunternehmen geklagt, das den vereinbarten Bau eines Massivhauses nicht zum Pauschalpreis von etwa 300.000 Euro ausführen wollte, sondern aufgrund von Materialpreissteigerungen zirka 50.000 Euro mehr verlangte.

Das Ehepaar sah allerdings nicht ein, diese 50.000 Euro mehr zu bezahlen. Es wies das Bauunternehmen daher an, zum vereinbarten Pauschalpreis mit den Bauarbeiten zu beginnen. Das Bauunternehmen weigerte sich allerdings. Daraufhin beauftraget das Ehepaar ein anderes Unternehmen, das aber ebenfalls mehr als 300.000 Euro für den Bau des Massivhauses verlangte. Daraufhin verklagte das Ehepaar das erste Bauunternehmen, um ihnen die dadurch entstandenen Mehrkosten zurückzufordern.

Das Ehepaar bekam vom Pfälzischen Oberlandesgericht Recht; das Bauunternehmen wurde in die Schranken gewiesen. Es habe zwar eine entsprechende Preisanpassungsklausel im Bauvertrag gegeben, diese sei aber unwirksam gewesen. Sie benachteilige Kunden „unangemessen“. Das Pfälzische Oberlandesgericht stellte klar, dass Bauherren auf den vereinbarten Festpreis angewiesen sind, da bereits kleine Preiserhöhungen zu erheblichen finanziellen Belastungen für sie führen können.Quelle: olgzw.justiz.rlp.de
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WEG: Großer Spielraum bei Kostenverteilung

Neue Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz bieten mehr Flexibilität bei der Kostenaufteilung für Instandhaltungsmaßnahmen. Laut der Urteile V ZR 81/23 und V ZR 87/23 des Bundesgerichtshofs (BGH) können Eigentümergemeinschaften nun Beschlüsse fassen, die eine spezifische Kostenverteilung zulasten einzelner Eigentümer für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums vorsehen. Dies ermöglicht eine an die individuellen Nutzungsverhältnisse angepasste Verteilung der Instandhaltungskosten.

In einem der verhandelten Fälle ging es um die Kosten für die Reparatur von sogenannten Doppelparkern, die fortan nicht mehr von der gesamten Eigentümergemeinschaft, sondern nur von den Eigentümern der Doppelparker getragen werden sollen (V ZR 81/23). Die gerichtliche Entscheidung bestätigte, dass solch eine spezifische Kostenzuweisung zulässig ist, solange sie die Nutzungsmöglichkeiten der betroffenen Parteien berücksichtigt und nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung führt.

Im anderen Fall (V ZR 87/23) haben Eigentümer beschlossen, ein defektes und zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Dachfenster auszutauschen. Die Kosten dafür, so beschlossen sie, soll der Eigentümer der Dachgeschosswohnung allein tragen. Dagegen klagte dieser, jedoch ebenfalls ohne Erfolg. Der BGH betonte, dass die Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes einen größeren Spielraum für individuelle Regelungen zur Kostentragung innerhalb von Eigentümergemeinschaften schafft.

Quelle: bundesgerichtshof.de/AZ: V ZR 81/23 & V ZR 87/23
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Geldwäscheverdacht: Einziehung von Immobilien

Das Landgericht Berlin I hat in die Einziehung einer Immobilie und weiterer Vermögenswerte angeordnet (AZ: 502 KLs 27/21). Grundlage dafür war der Verdacht der Geldwäsche, der unter anderem gegen die Eigentümerin der Immobilien bestand. Die Staatsanwaltschaft Berlin hatte die Beschuldigten verdächtigt, illegal erworbene Gelder in Immobilien angelegt zu haben, um deren Herkunft zu verschleiern. Trotz Einstellung des strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens im Jahr 2020 aufgrund mangelnder Beweise, strebte die Staatsanwaltschaft ein selbstständiges Einziehungsverfahren an.

Das selbstständige Einziehungsverfahren ist auch ohne ein Strafverfahren möglich. Dazu muss folgende Voraussetzung erfüllt sein: Das Gericht muss davon überzeugt sein, dass die Vermögenswerte aus Straftaten stammen, die nicht länger als 30 Jahre zurückliegen. Im beschriebenen Fall musste das Gericht in einer umfangreichen Beweisaufnahme klären, ob die Finanzierung der Immobilien tatsächlich aus Straftaten resultierte. Die Beweisaufnahme erstreckte sich über 43 Tage, während derer unter anderem Zeugen vernommen und Rechtshilfeersuchen in den Libanon gestellt wurden.

Am Ende kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Immobilien mit rechtswidrig erlangtem Vermögen finanziert worden sind. Dass die Mittel aus einer Erbschaft im Libanon stammten, glaubte das Gericht nicht. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und kann mit einer Revision angefochten werden.Quelle: berlin.de/AZ: 502 KLs 27/21
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