Urteil: Wassereintritt stellt Sachmangel dar

Wird ein Haus mit überdachter Terrasse verkauft und dringt durch das Terrassendach Regenwasser ein, liegt ein Sachmangel vor. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (AZ: V ZR 43/23). Der BGH ist der Auffassung, dass dies nicht nur ein Symptom, sondern bereits die Undichtigkeit des Terrassendaches selbst den Mangel begründet.

Der Verkäufer handelt arglistig, wenn er den Käufer nicht über solche Wassereintritte aufklärt, selbst wenn er die genauen Ursachen dafür nicht kennt. Dies bedeutet, dass der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung nicht greift, wenn der Verkäufer von den Mängeln weiß und sie verschweigt.

Das Urteil stellt klar, dass bei solchen Fällen von Undichtigkeit eine Haftung des Verkäufers besteht und der Käufer Anspruch auf Schadensersatz hat.Quelle: AZ: V ZR 43/23/juris.bundesgerichtshof.de
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Urteil: Kreuze in Dienstgebäuden dürfen bleiben

Die Kreuze in öffentlichen Gebäuden in Bayern dürfen hängen bleiben. Das hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden (AZ: BVerwG10 C 3.22). Somit ist der Freistaat Bayern nicht verpflichtet, die laut Kreuzerlass angebrachten Kreuze in seinen Dienstgebäuden zu entfernen. Die Kreuze gelten als Ausdruck der geschichtlichen und kulturellen Prägung Bayerns.

Die Kläger, Weltanschauungsgemeinschaften, hatten gegen den Kreuzerlass und dessen Umsetzung geklagt. Sie argumentierten, dies verstoße gegen die Neutralitätspflicht des Staates. Das Gericht befand jedoch, dass die Kreuze keine Grundrechtsverletzung darstellen und keinen Werbeeffekt für christliche Glaubensgemeinschaften haben.

Das Gericht erklärte, das Kreuzsymbol identifiziere den Staat nicht mit christlichen Glaubenssätzen. Vielmehr symbolisiere es die bayerische Geschichte und Kultur und stehe der Offenheit gegenüber anderen Bekenntnissen nicht im Wege. Eine Empfehlung zur Entfernung der Kreuze ist rechtlich unzulässig.

Quelle und weitere Informationen: bverwg.de/AZ: BVerwG10 C 3.22
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Urteil: Wohnungsdurchsuchung wegen „Adbusting“-Verdachts unangemessen

Eine Wohnungsdurchsuchung wegen eines sogenannten „Adbusting“-Verdachts ist unangemessen. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfGE) gab einer entsprechenden Verfassungsbeschwerde statt (AZ: 2 BvR 1749/20). Beim „Adbusting“ werden Werbeplakate so umgestaltet, dass der ursprüngliche Sinn abgeändert oder lächerlich gemacht wird. Die betroffene Person wurde beim Austausch eines Bundeswehr-Plakats beobachtet, was zu einer Durchsuchungsanordnung führte.

Die Durchsuchung erfolgte auf Basis der Annahme, dass die Person des Diebstahls und der Sachbeschädigung verdächtig sei. Das Amts- und Landgericht sahen in der Aktion einen Anfangsverdacht für diese Straftaten. Es kam zur Wohnungsdurchsuchung. Die Beschwerdeführerin sah sich jedoch in ihrem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 Abs. 1 GG verletzt.

Das Bundesverfassungsgericht stimmte dem zu, da die Schwere des Eingriffs nicht im Verhältnis zum verfolgten Zweck stand. Die Wahrscheinlichkeit, relevante Beweismittel zu finden, wurde als gering eingeschätzt. Deshalb war die Wohnungsdurchsuchung unangemessen.

Quelle: bundesverfassungsgericht.de/AZ: 2 BvR 1749/20
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Urteil: Wirtschaftsplanbeschlüsse

Bei der Anfechtung von Wirtschaftsplanbeschlüssen in Wohnungseigentümergemeinschaften muss die Beschwer eines klagenden Eigentümers weiterhin auf Basis seines Anteils am Wirtschaftsplan bestimmt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (AZ: V ZB 9/23). Dies gilt auch nach der Gesetzesänderung, die seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft ist und vorschreibt, dass nur noch über Vorschüsse und Rücklagen und nicht mehr über den gesamten Wirtschaftsplan abgestimmt wird.

Der Bundesgerichtshof hob einen Beschluss des Landgerichts Köln auf, der die Berufung einer Klägerin gegen einen Beschluss ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft als unzulässig verworfen hatte. Diese Entscheidung des Landgerichts basierte auf einer fehlerhaften Bewertung der Beschwer der Klägerin, die sich gegen die Genehmigung eines Wirtschaftsplans richtete.

Der Fall wurde vom Bundesgerichtshof zur erneuten Entscheidung an das Landgericht Köln zurückverwiesen. Der BGH stellte klar, dass auch unter dem neuen Recht die Beschwer eines Wohnungseigentümers, der einen Beschluss anficht, nach seinem Anteil am Wirtschaftsplan zu bemessen ist, auch wenn der Beschluss nur die Vorschüsse betrifft.

Quelle: juris.bundesgerichtshof.de
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Urteil: Kündigung bei unwahren Mieterbehauptungen?

Unwahre Behauptungen eines Mieters können in einem Rechtsstreit mit dem Vermieter eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB rechtfertigen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (VIII ZR 147/22). Allerdings setzt dies eine umfassende Einzelfallprüfung voraus, wobei die Relevanz und Tragweite der falschen Aussagen sowie eventuelle vorherige Vertragsverletzungen des Vermieters zu berücksichtigen sind.

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin aus Berlin ihren Mietern wegen angeblich vertragswidriger Hundehaltung die Wohnung gekündigt. Die Mieter behaupteten daraufhin unter anderem, dass die Vermieterin sie aus dem Haus mobben wollte. Die Vermieterin kündigte den Mietern nun fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen unwahrer Äußerungen.

Der BGH betonte, dass bei der Beurteilung der Kündigungsberechtigung das gesamte Verhalten beider Parteien berücksichtigt werden muss. Insbesondere sei relevant, ob das Fehlverhalten des Mieters durch zuvor erfolgte unberechtigte Handlungen des Vermieters hervorgerufen wurde. Diese könnten das Verhalten des Mieters in einem milderen Licht erscheinen lassen und die Schwere der Pflichtverletzung beeinflussen.

Quelle und weitere Informationen: VIII ZR 147/22/juris.bundesgerichtshof.de
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Urteil: Keine Räumung bei Ausbleiben von Spenden

Ein Mieter gerät nicht in Zahlungsverzug, wenn vereinbarte Spendengelder des Vermieters zur Mietzahlung ausbleiben. Das hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (AZ: 2 U 115/22) entschieden. Im konkreten Fall ging es um eine gemeinnützige Stiftung, die ein Museum in einem angemieteten Geschäftshaus betrieb. Die Vermieterin leistete eine Spende, mit der die gemeinnützige Stiftung die Miete beglich.

2020 wurde das Gebäude jedoch an einen neuen Eigentümer verkauft. Jedoch überwies diese Immobiliengesellschaft keine Spendengelder mehr an die gemeinnützige Stiftung, obwohl dies anders vereinbart worden war. Die Stiftung konnte die Miete daher nicht mehr zahlen und geriet in Zahlungsverzug. Die Immobiliengesellschaft klagte daraufhin die ruckständige Miete ein.Das Gericht wies die Klage auf Räumung und Mietzahlung zurück, da die Stiftung der Immobiliengesellschaft durch das Ausbleiben der Spenden faktisch keine Miete schuldete. Die ursprünglich vereinbarte Miete wurde durch die als Spende deklarierten Zahlungen reduziert. Die Beteiligten hatten die Spendenvereinbarung separat ausgehandelt, um von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Die Spende galt nicht als Gegenleistung für eine bestimmte Leistung, sondern zur Förderung gemeinnütziger Zwecke. Dies ermöglichte eine steuerliche Abzugsfähigkeit der Spende, was für beide Parteien vorteilhaft war. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.Quelle: AZ: 2 U 115/22/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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Urteil: Kamera darf nicht immer aufgestellt werden

Eine Wildkamera auf einem Grundstück kann das Persönlichkeitsrecht der Nachbarn verletzen. Das entschied das Amtsgericht in München (AZ: 171 C 11188/22). Damit bestätigte das Amtsgericht eine einstweilige Verfügung, die der Besitzerin der Kamera das Aufstellen auf ihrem Grundstück untersagt, wenn sie damit den Bereich der Nachbarin erfassen könnte oder dies den Anschein erweckt.

Obwohl die Kamera später entfernt wurde, bestätigte das Gericht die Notwendigkeit der einstweiligen Verfügung. Die Richter berücksichtigten dabei, dass die vermeintliche Überwachung bereits eine Persönlichkeitsrechtsverletzung darstellen kann.

Der Fall betont die Wichtigkeit, die Privatsphäre und das Persönlichkeitsrecht von Nachbarn zu respektieren und zeigt auf, dass auch die Überwachung selbst dann rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann, wenn die Kamera nicht das Nachbargrundstück filmt, aber ein solcher Eindruck entstehen kann.

Quelle: www.justiz.bayern.de/AZ: 171 C 11188/22
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Grundbuch: Keine Löschung von Zwangseintragungen

Grundstückseigentümer haben nach der Löschung rechtmäßiger Zwangseintragungen keinen Anspruch auf eine Umschreibung der Grundbuch-Eintragungen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH, AZ: V ZB 17/22) entschieden. Im vorliegenden Fall hatte eine Eigentümerin vom Grundbuchamt gefordert, neue Wohnungsgrundbuchblätter anzulegen, aus denen die gelöschten Eintragungen nicht mehr ersichtlich wären. Da die gelöschten Eintragungen im Grundbuch lediglich markiert, aber nicht entfernt werden, sind sie immer noch ersichtlich. Dagegen wollte die Eigentümerin vorgehen.

Der BGH urteilte jedoch, dass weder aus der Grundbuchverfügung noch aus Datenschutzregelungen ein Umschreibungsanspruch abzuleiten ist. Die geforderte Umschreibung würde die Übersichtlichkeit und Funktionsfähigkeit des Grundbuchs nicht wesentlich verbessern. Zudem ist eine Entfernung der Eintragungen aus dem Grundbuch nicht vorgesehen und es sei nicht praktikabel, bei jeder gelöschten Zwangseintragung ein neues Grundbuchblatt anzulegen und das alte zu schließen. Bestehe ein berechtigtes Interesse, könne zudem auch in ein geschlossenes Grundbuchblatt Einsicht genommen werden.

Die Entscheidung betont das öffentliche Interesse an der Zuverlässigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs. Der BGH erkannte an, dass die Verweigerung der Umschreibung die informationelle Selbstbestimmung der Eigentümerin berührt, sah aber darin keine Grundrechtsverletzung. Die Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit des Grundbuchsystems und die zuverlässige Dokumentation der Rechtsverhältnisse an Grundstücken rechtfertigten diese Entscheidung.Quelle: bundesgerichtshof.de/AZ: V ZB 17/22
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Steuern: Keine Erleichterung bei Vermietung von Luxusimmobilien

Verluste aus der Vermietung von Immobilien mit einer Wohnfläche von über 250 Quadratmetern können nicht automatisch mit anderen Einkünften des Steuerpflichtigen verrechnet werden. Dies betrifft insbesondere Luxusobjekte, deren Marktmiete den hohen Wohnwert und die damit verbundenen Kosten nicht adäquat abbildet, was eine kostendeckende Vermietung oft unmöglich macht. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) kürzlich entschieden (AZ: IX R 17/21).

Im konkreten Fall hatten Eltern drei Villen mit je über 250 Quadratmetern Wohnfläche an ihre volljährigen Kinder vermietet. Daraus entstandene jährliche Verluste von 172.000 bis 216.000 Euro hatten sie mit ihren anderen Einkünften verrechnet. Dies führte zu einer beträchtlichen Einkommensteuerersparnis, die der BFH jedoch nicht anerkannte. Der BFH fordert, dass Steuerpflichtige in solchen Fällen nachweisen müssen, dass die Vermietung mit der Absicht erfolgt, langfristig finanzielle Überschüsse zu erzielen. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden und entstehen über längere Zeit Verluste, wird die Vermietung als steuerlich irrelevant eingestuft.

Die Entscheidung des BFH unterstreicht die bisherige Rechtsprechung, dass bei der Vermietung von aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Objekten nicht automatisch von einer steuerbaren Tätigkeit auszugehen ist. Um als steuerliche Einkunftsquelle anerkannt zu werden, muss nachgewiesen werden, dass über einen Zeitraum von 30 Jahren ein positives Ergebnis erwirtschaftet werden kann.

Quelle: AZ: IX R 17/21/bundesfinanzhof.de
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Urteil: Vorsicht bei Haftungsausschluss für Sachmängel

Eine Käuferin kann vom Verkäufer nicht immer den Kaufpreis zurückverlangen, wenn sich später herausstellt, dass keine Baugenehmigung für die Immobilie vorliegt (AZ: 6 U 210/22). Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG). Die Käuferin hatte eine Wohnung im Frankfurter Nordend für 330.000 Euro erworben. Im Kaufvertrag war allerdings ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Das bedeutet, dass die Klägerin auf ihre Gewährleistungsrechte im Hinblick auf die gekaufte Wohnung verzichtet.

Ein solcher Haftungsausschluss für Sachmängel schließe die fehlende Baugenehmigung mit ein. Daher bestätigte das OLG die vorangegangene Entscheidung des Landgerichts, dass die Klägerin den Kaufpreis nicht zurückfordern kann. Der Beklagte (Verkäufer) hatte zudem glaubhaft gemacht, dass er selbst 14 Jahre in der Wohnung gewohnt hatte und von der fehlenden Baugenehmigung keine Kenntnis hatte. Die Klägerin konnte kein arglistiges Verhalten des Beklagten nachweisen. Zudem konnte dem Beklagten auch keine Beteiligung am Bau oder Umbau der Wohnung vorgeworfen werden.

Das OLG stellte ferner klar, dass die Bezeichnung „Wohnung“ im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsgarantie für die baurechtliche Unbedenklichkeit darstellt. Der Begriff „Wohnung“ beziehe sich lediglich auf den tatsächlichen Zustand der Räumlichkeiten und ihre Verwendung zu Wohnzwecken. Eine weitergehende Haftung des Beklagten für die baurechtliche Unbedenklichkeit konnte aus der Verwendung des Begriffs nicht abgeleitet werden. Die Entscheidung des OLG ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann noch mit einer Nichtzulassungsbeschwerde die Zulassung der Revision begehren.

Quelle: Beschluss vom 31.10.2023, Az. 6 U 210/22/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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