Guter Rat Archive - Seite 14 von 20

Urteil: Ausländische Meldeadresse schließt gemeinsamen Haushalt in Deutschland nicht aus

13. Juni 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Auch wenn eine Ehefrau eine weitere Meldeadresse im Ausland hat, schließt das nicht aus, dass sie in Deutschland zusammen eine Wohnung mit ihrem Ehemann bewohnt (Amtsgericht Frankfurt am Main, Urt. v. 17.03.2022, 33 C 2294/21 (29)). Das hat das Amtsgericht Frankfurt am Main kürzlich entschieden.

Im vorliegenden Fall war ein Ehemann 2020 verstorben. Dies teilte der Sohn der Vermieterin mit und forderte von ihr eine Wohnungsgeberbestätigung für seine Mutter an. Die Vermieterin jedoch kündigte das Mietverhältnis und klagte auf Räumung der Wohnung. Grund dafür war, dass die Ehefrau ihrer Meinung nach keinen gemeinsamen Haushalt mit ihrem Ehemanne geführt habe und auch nie von den Nachbarn gesehen worden sei.

Die Räumungsklage blieb erfolglos, denn das Gericht war vom Bestehen eines gemeinsamen Haushalts überzeugt. Die Beweisaufnahme habe zwar ergeben, dass die Beklagte auch eine Meldeanschrift in der Türkei unterhielt. Diese diene aber lediglich dem leichteren Abschluss von Rechtsgeschäften bei längeren Auslandsaufenthalten. Zudem habe die Beklagte ihre zurückgezogene Lebensweise nachvollziehbar erklären können. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig.

Quelle: ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de/AZ: 33 C 2294/21 (29)
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E-Parkplatz: Beim Bau ist Rücksichtnahmegebot zu beachten

6. Juni 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Eigentümer müssen sich auch dann an das Rücksichtnahmegebot im Baurecht halten, wenn sie Parkplätze für Elektrofahrzeuge errichten möchten (VG 13 K 184/19). Das hat kürzlich das Verwaltungsgericht in Berlin entschieden. Im vorliegenden Fall wollte eine Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin-Prenzlauer Berg fünf Parkplätze mit zwei Elektroanschlüssen errichten.

Auf dem Grundstück befinden sich zwei Immobilien, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Parkplätze sollten im zweiten Hinterhof errichtet werden, in dem sich eine Remise befindet. Das Bezirksamt lehnte den Bau ab – aufgrund der Schallimmissionen, die von Elektrofahrzeugen ausgehen könnten. Die Eigentümerin erhob Klage. Sie meint unter anderem, dass Elektroautos die Umgebung kaum beeinträchtigen und dass von einer Ruhezone im Hinterhof nicht die Rede sein könne.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage ab. In Ermangelung eines Bebauungsplans sei das Vorhaben an seiner konkreten Umgebung zu messen und wegen eines Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme unzulässig. Die Betroffenen seien hier unzumutbar beeinträchtigt. Aller Voraussicht nach würden die Geräusche des Türen- und Kofferraumschlagens die zulässigen nächtlichen Werte überschreiten. Gegen das Urteil kann Berufung eingelegt werden.

Quelle und weitere Informationen: berlin.de/VG 13 K 184/19
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Abwasser: Gebühren in NRW zu hoch

30. Mai 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts (OVG) zur Berechnung der Abwassergebühren in der Stadt Oer-Erkenschwick hat nun Folgen für ganz Nordrhein-Westfalen. Im vorliegenden Fall hatte ein Grundstückseigentümer gegen einen Abwasserbescheid für 2017 geklagt. Laut diesem sollte er rund 600 Euro Abwassergebühren bezahlen. Das OVG kommt zum Schluss, dass der Abwasserbescheid rechtswidrig und außerdem um 18 Prozent zu hoch ausgefallen ist.

Dafür nannte das OVG mehrere Gründe: Die konkrete Berechnung von kalkulatorischen Abschreibungen und Zinsen führe zu einem Gebührenaufkommen, das die Kosten der Anlagen überschreitet. Außerdem dürfen Gebühren nur erhoben werden, soweit sie zur stetigen Erfüllung der Aufgaben der Abwasserbeseitigung erforderlich sind.

Zudem konnte der OVG auch die Berechnung des Zinssatzes von 6,52 Prozent der Gemeindeprüfungsanstalt Nordrhein-Westfalen nicht nachvollziehen. Laut der Richter müsste den Berechnungen einen Zinssatz von nur 2,42 Prozent zugrunde legen. Das OVG ließ keine Revision zu. Dagegen kann die Stadt Beschwerde einlegen, über die das Bundesverwaltungsgericht entscheidet. Unter anderem Eigentümer aus NRW, die Widerspruch gegen ihre Abwasserbescheide eingelegt haben, werden vermutlich von der Entscheidung profitieren.

Quelle: ovg.nrw.de
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Grundsteuerreform: Immobilieneigentümer müssen Feststellungserklärung abgeben

23. Mai 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Immobilieneigentümer müssen zwischen Freitag, 1. Juli 2022, und Montag, 31. Oktober 2022, eine Feststellungserklärung abgeben. Grund dafür ist die Grundsteuerreform, die am 1. Januar 2025 in Kraft tritt und durch die rund 36 Millionen Grundstücke neu bewertet werden müssen. Laut Bundesfinanzministerium müssen Grundstückseigentümer von Wohngrundstücken ihrem Finanzamt Informationen zur Lage des Grundstücks, zur Grundstücksfläche, zum Bodenrichtwert, zur Gebäudeart, zur Wohnfläche sowie zum Baujahr des Gebäudes mitteilen. Die Feststellungserklärung kann ab dem 1. Juli 2022 über die Steuerplattform ELSTER eingereicht werden.

Zur Grundsteuerreform kommt es, weil die bisherige Grundsteuer auf jahrzehntealten Grundstückswerten basiert. Die Grundstücke im Westen werden nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt, im Osten nach ihrem Wert im Jahr 1935. Anhand dieser Werte wird der Hebesatz und somit auch die Grundsteuer ermittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungen der Grundstückswerte kommt es allerdings zu steuerlichen Ungleichbehandlungen von Objekten, die miteinander vergleichbar sind. Laut einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 sind diese bisherigen Vorschriften zur Einheitsbewertung zur Bemessung der Grundsteuer daher verfassungswidrig.

Die Grundsteuer bildet für Städte und Gemeinden eine wichtige Einnahmequelle, zum Beispiel für Schul- und Straßensanierungen, den Bau von Spielplätzen und um ihren Bürgern Feuerwehr sowie Krankenhäuser vorhalten zu können. Die Höhe der Grundsteuer wird nicht einheitlich festgelegt, sondern ist von Gemeinde zu Gemeinde aufgrund des Hebesatzes unterschiedlich. Aus dem Grundsteuerranking von Haus & Grund geht hervor, dass es in den größten deutschen Städten erhebliche Unterschiede bei der Grundsteuer B gibt: Während der Hebesatz in Gütersloh 381 Prozent beträgt (Platz 1; Jahresgrundsteuer: 323 Euro), sind es in Witten 910 Prozent (Platz 100; Jahresgrundsteuer: 771 Euro pro Jahr).

Quellen: bundesverfassungsgericht.de/1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14/iwkoeln.de/bundesfinanzministerium.de/rsw.beck.de/mdr.de
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Urteil: Besichtigungen nach Kauf dürfen nicht verhindert werden

16. Mai 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

In München wurden zwei Mieter vom Amtsgericht (AG München; Aktenzeichen 474 C 4123/21) nun dazu verurteilt, aus ihrer Wohnung auszuziehen und diese an die neuen Eigentümer herauszugeben. Die Mieter bewohnten seit 2005 eine 60 Quadratmeter großen Dreizimmerwohnung in der Maxvorstadt. Als diese verkauft werden sollte, verweigerten sie Interessenten jede Besichtigung. Dennoch fanden sich Käufer – auch ohne sich die Wohnung angesehen zu haben.

Zumindest nach dem Kauf wollten sich die neuen Eigentümer ihre neu erworbene Wohnung aber doch anschauen. Sie vereinbarten innerhalb von fünf Monaten insgesamt acht Besichtigungstermine. Von diesen kam keiner zustande. Daher mahnten sie die Mieter ab und kündigten den Mietvertag danach außerordentlich. Die neuen Eigentümer (Kläger) waren der Auffassung, dass ihnen ein Besichtigungsrecht zusteht, um den Zustand der Wohnung zu bewerten zu können. Auch die finanzierende Bank müsse diese Möglichkeit haben.

Die beharrliche Weigerung stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar. Obwohl die Mieter (die Beklagten) verschiedene Gründe wie zum Beispiel Quarantäne-Regelungen aufgrund von Corona für das Scheitern nannten, gab das AG München gab der Klage statt. Die zuständige Richterin begründete das Urteil unter andere mit dem Besichtigungsrecht aus besonderen Gründen. Zudem konnten die Beklagten ihre Verhinderungsgründe nicht beweisen, zum Beispiel anhand von Dokumenten.

Quelle: justiz.bayern.de/AG München/AZ: 474 C 4123/21
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Urteil: Fristlose Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung

9. Mai 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Mieter, die ihre Wohnung nach einer Abmahnung weiterhin unerlaubt untervermieten, müssen mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Das entschied das Amtsgericht München (AZ 417 C 7060/21). Im vorliegenden Fall bewohnte ein Mieter seit 2009 eine Wohnung in München-Pasing. Die monatliche Miete betrug 800 Euro pro Monat. Der Mietvertrag beinhaltete folgende Klausel: „[Die] Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen.“ Noch im selben Jahr genehmigte die Vermieterin die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin fest, dass die Wohnung über Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte sie nicht zugestimmt. Sie mahnte den Mieter daher schriftlich ab. Trotzdem vermietete er erneut zwei Zimmer, ohne die Vermieterin zu informieren. Zudem stellte der Hausverwalter fest, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden. Daraufhin kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

Die Vermieterin verlangte nun von ihrem Mieter, die Wohnung zu räumen und herauszugeben. Da der Mieter (Beklagte) allerdings unter anderem der Auffassung war, die Wohnung unter der Voraussetzung angemietet zu haben, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe, ihm daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zustehe und er die Wohnung nicht an Touristen vermietet habe, landete der Fall schließlich beim Amtsgericht München. Dieses schenkte ihm keinen Glauben und gab der Vermieterin Recht.

Quelle: AG München/AZ 417 C 7060/21
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Urteil: Auf den Mieter umgelegte Grundsteuer ist gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen

2. Mai 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die vom Vermieter geschuldete, aber vertraglich auf den gewerbetreibenden Mieter umgelegte Grundsteuer, zur Miete gehört. Deshalb ist sie laut BFH gewerbesteuerrechtlich dem Gewinn zum hinzuzurechnen. Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin, eine GmbH, von ihren Gesellschaftern ein Betriebsgebäude gemietet. Im Mietvertrag war vereinbart, dass die Klägerin als Mieterin die Grundsteuer tragen sollte.

Das Finanzamt vertrat die Ansicht, dass die auf die Klägerin vertraglich umgelegte Grundsteuer, zu der von ihr zu zahlenden Miete gehöre und deshalb gewerbesteuerrechtlich hinzuzurechnen sei. Das Finanzgericht sah das anders und gab der Klage statt. Der BFH ließ die Revision zu und hob das Urteil des Finanzgerichtes auf. Der vom Gesetz verwendete Begriff der Miet- und Pachtzinsen ist laut BFH wirtschaftlich zu verstehen. Dazu gehörten auch vom Mieter getragene Aufwendungen, die nach dem gesetzestypischen Lastenverteilungssystem eigentlich vom Vermieter zu tragen wären, aber vertraglich vom Mieter übernommen werden.

Ein derartiger Fall lag hier laut BFH vor. Schuldner der Grundsteuer sei somit der Eigentümer, also der Vermieter. Zivilrechtlich könne die Grundsteuer jedoch auf den Mieter überwälzt werden. Sie fließe damit in den Mietzins ein, der gewerbesteuerrechtlich zum Teil hinzuzurechnen ist. Die Hinzurechnung könne somit nicht dadurch reduziert werden, dass der Mieter Aufwendungen übernimmt, die eigentlich vom Vermieter zu tragen wären und dieser im Gegenzug einen entsprechend geminderten Mietzins akzeptiert.

Vertrag: Pächter muss sich selbst umfassend über Inhalte informieren

25. April 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Der Verpächter eines denkmalgeschützten Herrenhauses muss bei der vorvertraglichen Aufklärung nicht die Interessen des Pächters wahrnehmen und ihm das Vertragsrisiko abnehmen. Stattdessen muss der Pächter selbst prüfen und entscheiden, ob der Vertrag für ihn von Vorteil ist oder nicht. Zu diesem Schluss kommt das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG).

Im vorliegenden Fall verpachtete das Land Hessen ein ehemaliges Herrenhaus, in dem Pächter 2014 ein Restaurant eröffneten. Die Pächter übernahmen die Renovierungsarbeiten im ersten Geschoss sowie die Ausstattung der Küche auf eigene Rechnung, berechneten die Eigenleistung aber dem Land gegenüber. Pachtzahlungen leisteten sie nicht. Wegen des Zahlungsrückstand kündigte das Land im Januar 2019 den Pachtvertrag und klagte vor dem Landgericht Darmstadt auf die Räumung des Herrenhauses und – unter Berücksichtigung einer entsprechenden Minderung – auf die ausstehende Pacht von 68.500 Euro.

Das wollten die Pächter nicht auf sich sitzen lassen und verklagten wiederum das Land auf Schadenersatz, wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Sie seien über den Zustand des Herrenhauses arglistig getäuscht worden. Schließlich landete der Fall bei OLG, das zugunsten des Landes urteilte. Einerseits müsse sich ein Mieter selbst umfassend über den Vertrag informieren. Anderseits seien die Angaben des Landes zum Sanierungszustand des Herrenhauses nicht pflichtwidrig falsch gewesen.

Urteil: Bewährungsstrafe für Rechtsanwalt, der Immobilien unter Wert verkauft hat

18. April 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Ein Rechtsanwalt hat im Lehel in München zwei Wohnungen seiner dementen Mandantin deutlich unter Wert verkauft, und zwar an seine Kinder. Dafür ist er vom Schöffengericht des Amtsgerichts München wegen Untreue zu einer Bewährungsstrafe von zwei Jahren verurteilt worden. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig. Die Wohnungen, die einen Wert von 1.100.000 Millionen beziehungsweise 1.300.000 Millionen Euro hatten, verkaufte er für nur 600.000 Euro an seien Tochter und deren Ehemann und für 675.000 Euro an seinen Sohn und dessen Ehefrau.

Der Rechtsanwalt kannte die mittlerweile verstorbene Mandantin bereits seit den 1980er Jahren, da sie eine enge Freundin seiner Eltern war. Sie hatte ihm eine Generalvollmacht erteilt. Der Rechtsanwalt räumte den Verkauf der Wohnungen ein. Er gab an, es sei ihm nicht darum gegangen „seinen Kindern etwas zuzuschustern“. Er habe über Jahre ein enges und freundschaftliches Verhältnis zur Geschädigten entwickelt. Er sei daher davon ausgegangen, dass die Übertragung der Wohnungen an seine Kinder ihrem Willen entspreche. Erst später sei ihm bewusst geworden, dass er durch den Verkauf der Wohnungen auf dem freien Markt erheblich höhere Preise erzielen hätte können.

Das Schöffengericht glaubte dem dem Angeklagten nur teilweise und sieht es als bloße Schutzbehauptung, dass ihn der objektive Marktwert der verkauften Wohnungen überrascht habe. Da er bereits Immobilienverkäufe durchführte und viele Jahre lang in München Rechtsanwalt gewesen ist, „lässt sich schlussfolgern, dass dieser jedenfalls mit den Preisen und Werten von Immobilien in München vertraut war“, so das Schöffengericht. Zumindest hätte er die Pflicht gehabt, als Bevollmächtigter der Geschädigten Auskunft über die Marktwerte der Wohnungen einzuholen. Das Schöffengericht geht in seinem Urteil auch auf den Umgang mit Personen ein. Es „ist strafschärfend zu werten, dass die Geschädigte (…) zum Tatzeitpunkt bereits vollständig dement war und die Tat somit zu Lasten einer Person verübt wurde, welche sich nicht im Ansatz dagegen wehren konnte.“

Vorkaufsrecht: BGH stärkt Mieterrechte

4. April 2022/in Aktuelles, Guter Rat/von

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Vorkaufsrechte von Mietern in einem aktuellen Urteil gestärkt (VIII ZR 305/20). Im vorliegenden Fall wollte eine Mieterin einer 46,60 Quadratmeter großen unsanierten Wohnung in einem Mehrparteienhaus in Berlin, das die Eigentümerin in Wohnungseigentumseinheiten aufteilte, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Für die Wohnung sollte sie laut Kaufvertrag 163.266,67 Euro zahlen.

Im Kaufvertrag stand allerdings folgende Klausel: „Wird das Wohnungseigentum [ent]gegen vorstehender Beschreibung mit dem laufenden oder einem anderen Mietverhältnis geliefert, mindert sich der Kaufpreis um 10 % auf 146.940,00 Euro für das Wohnungseigentum.“ Diese Klausel bedeutet, dass ein anderer Käufer für die Wohnung über 16.326,67 Euro weniger hätte zahlen müssen, wenn diese zu dem Zeitpunkt vermietet ist.

Die Mieterin kaufte die Wohnung letztlich und überwies die 163.266,67 Euro – aber unter dem Vorbehalt der teilweisen Rückforderung. Zuvor hatte sie bereits bereits darauf hingewiesen, dass sie die getroffene Kaufpreisregelung für unwirksam halte, dass sie als vorkaufsberechtigte Mieterin einen höheren Preis zahlen solle als ein anderer Kaufinteressent. Der BGH entschied, dass die Mieterin ebenfalls nur 146.940,00 Euro muss. Das Argument, dass sich eine vermietete Wohnung unter Umständen nur günstiger verkaufen lasse als eine unvermietete ließ der BGH nicht gelten.