Urteil: Pflanzentröge auf Verkehrsflächen nicht erlaubt:

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Auf Verkehrsflächen dürfen keine Pflanzentröge aufgestellt werden, selbst dann nicht, wenn es sich dabei um Eigentum handelt. Das hat das Verwaltungsgericht Regensburg entschieden (RN 4 K 20.514). Im vorliegenden Fall hatten Dritte die Beklagte darauf hingewiesen, dass ein Eigentümer Pflanzentröge aufgestellt und somit Parkplätze blockiert habe. Die Beklagte forderte den Eigentümer daraufhin auf, diese umgehend zu entfernen.

Dagegen wehrte sich der Eigentümer mit einer Klage, allerdings ohne Erfolg. Das Gericht urteilte, dass er die Planzentröge entfernen muss. Als Gründe dafür werden unter anderem genannt, dass der Fußgängerverkehr erschwert wird und bei einer festgestellten Breite von 1,30 Meter feststeht, dass beispielsweise zwei Rollstuhlfahrer den Weg nicht mehr gleichzeitig passieren können.

Der Eigentümer habe demnach eine Ordnungswidrigkeit nach Paragraf 49 Abs. 1 Nr. 27 der Straßenverkehrsordnung (StVo) begangen, indem er mit den Pflanzentrögen Verkehrshindernisse auf die Straße gestellt habe. Die Kosten für das Gerichtsverfahren muss er selbst tragen.

Quelle: VG Regensburg (RN 4 K 20.514)
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Urteil: Pacht und Miete aufgrund von Corona nicht einfach mindern:

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Müssen Gasstätten aufgrund der Corona-Pandemie schließen, können die Mieter oder Pächter die Miete oder Pacht nicht ohne Weiteres mindern. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat diesbezüglich kürzlich zwei Minderungsbegehren zurückgewiesen. Im ersten Fall klagte eine Mieterin eines Lokals, weil sie dieses durch die behördlichen Beschränkungen während der Corona-Pandemie nicht betreiben konnte und sie ihrer Ansicht nach deshalb nicht zur Mietzinszahlung verpflichtet gewesen sei.

Das Landgericht und auch das OLG wiesen die Klage allerdings ab. Als Gründe dafür werden unter anderem angeführt, dass die Mieterin das sogenannte Verwendungsrisiko selbst trage. Außerdem habe der Vermieter ihr das Lokal in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen. Darüber hinaus sei eine Mietminderung für ihn nicht zumutbar, da er selbst hohe Darlehensverpflichtungen habe.

Im zweiten Fall hatte eine Pächterin einer Gaststätte den Pachtvertrag am 24. März 2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte die Gaststätte und stellte alle Zahlungen ein. Daraufhin klagte die Verpächterin beim Landgericht, das die Zahlungsklage abwies. Vor dem OLG hatte die Revision der Verpächterin allerdings Erfolg. Auch hier wird als Grund genannt, dass die Pächterin das Verwendungsrisiko trägt. Außerdem sei eine Anpassung des Pachtzinses zu keinem Zeitpunkt verlangt worden und die Pachthöhe sei für sie auch nicht unzumutbar geworden. In beiden Fällen sind die Entscheidungen noch nicht rechtskräftig; die Revision wurde wegen der grundsätzlichen Bedeutung zugelassen.

Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urteile vom 17.9.2021, Az. 2 U 147/20 und 18/21
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Urteil: Schwarzarbeit stellt keinen Baumangel dar:

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Der Bundesgerichtshof (BGH) erkennt Schwarzarbeit nicht als Baumangel an (BGH, Urteil v. 28.5.2021, V ZR 24/20). Im vorliegenden Fall hatte eine Käuferin ein Grundstück für 253.000 Euro erworben und später festgestellt, dass am Gebäude Mängel an der Abdichtung des Kellers sowie des Haussockels gegen Feuchtigkeit vorliegen. Außerdem war ihr aufgefallen, dass Arbeiten am Gebäude schwarz durchgeführt worden waren. Im Vertrag wurden die Rechte der Käuferin wegen eines Sachmangels des Grundstücks, des Gebäudes sowie mitverkaufter Sachen jedoch ausgeschlossen.

Die Käuferin klagte dennoch auf Schadenersatz und bekam vor dem Berufungsgericht Recht. Denn dieses ging davon aus, dass der Verkäufer ihr die Mängel am Gebäude nach Paragraf 444 des Bürgerlichen Gesetzbuches arglistig verschwiegen hat. Somit könne er sich nicht auf die Vereinbarung berufen, durch die die Rechte der Käuferin wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden können.

Der Bundesgerichtshof sah das jedoch anders und widersprach der Entscheidung des Berufungsgerichts. Es könne nicht allein aus der Tatsache, dass der Verkäufer von der Schwarzarbeit weiß, auch die Tatsache abgeleitet werden, dass er Kenntnis von den Mängeln hat und der Käuferin diese arglistig verschweigt.

Quelle: (BGH, Urteil v. 28.5.2021, V ZR 24/20)
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Urteil: Bank muss nach Zwangsversteigerung zahlen:

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Wird eine Immobilie zwangsversteigert und beauftragt die Bank dazu einen Immobilienmakler, darf sie die Courtage nicht aus dem Erlös der Zwangsversteigerung bezahlen, sondern muss selbst für diese aufkommen. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt hervor (Az.: 13 U 226/20).

Im vorliegenden Fall hatte die Bank durch die Beauftragung eines Immobilienmaklers gehofft, einen höheren Verkaufserlös zu erzielen. Denn der Verkehrswert der Immobilie war von einem gerichtlich beauftragten Sachverständigen auf 660.000 Euro geschätzt worden, die Forderung der Bank an den Schuldner belief sich aber auf zirka 885.000 Euro.

Letztendlich wurde der geschätzte Verkehrswert mit einem Gebot von über einer Million Euro weitaus übertroffen. Die Bank zahlte dem Grundstückseigentümer den Übererlös aus, zog von diesem aber die Courtage ab. Dies ist laut Gericht jedoch nicht zulässig, da der Grundstückseigentümer den Immobilienmakler nicht selbst beauftragt hat.

Quelle: anwalt.de/Az.: 13 U 226/20
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Urteil: Rechte von Mietern gestärkt:

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Die gelegentliche Nutzung einer Zweitwohnung stellt keinen „vorübergehenden Gebrauch der Mietsache“ dar. Das hat das Landgericht (LG) Berlin entschieden (LG Berlin Az.: 63 S 19/20). Im vorliegenden Fall hat eine Vermieterin ihrer Mieterin gekündigt. Als Grund führte sie eine Zweckentfremdung der Wohnung an, da die Mieterin die Zweitwohnung nur gelegentlich nutze und der Mieterschutz für eine Kündigung somit nicht gelte.

Doch die Mieterin weigerte sich auszuziehen. Ihre Vermieterin reichte daraufhin eine Räumungsklage beim Amtsgericht Berlin-Schöneberg ein. Diese wurde allerdings abgewiesen. Auch die Klage vor dem LG Berlin scheiterte. Die Richter wiesen darauf hin, dass es ein vorübergehender Gebrauch der Mietsache die zeitliche Begrenzung der Nutzungsabsicht der Mietsache bei Vertragsschluss voraussetzt. Da der Mietvertrag unbefristet ist, sei dies allerdings nicht der Fall.

Zum Hintergrund: An angespannten Wohnungsmärkten wie in Berlin gibt es Vorgaben, mit denen eine Zweckentfremdung von Wohnungen – wie zum Beispiel die Weitervermietung an Touristen – verhindert werden soll. Mieter, die eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen, verstoßen damit allerdings nicht gegen diese.

Quellen/Urteil: hausundgrund-verband.de/LG Berlin Az.: 63 S 19/20
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Wohnungsüberlassung: Schnelles Handeln erforderlich:

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Trennt sich ein Ehepaar und verbleibt nicht der Eigentümer, sondern der andere Partner in der Immobilie, muss er die Überlassung dieser innerhalb eines Jahres beantragen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH; XII ZB 243/20) entschieden. Im vorliegenden Fall trennte sich ein Ehepaar 2014, die Scheidung folgte 2015. Seit der Trennung nutzte die Frau die Wohnung, die ihrem Mann gehörte, allein. Eine Wohnung im selben Haus, die ihrem Besitz war, übertrug sie 2016 unentgeltlich ihrem Sohn.

Überlassungsansprüche auf die Wohnung, in der sie lebte, machte die Frau nicht geltend. Außerdem zahlte sie ihrem Mann weder Miete noch andere Kosten – auch nicht nach dessen Zahlungsaufforderungen. Zudem gab sie die Wohnung nicht an ihn heraus. Daraufhin beantragte der Mann einen Räumungs- und Herausgabeantrag beim Amtsgericht. Mit Erfolg. Die Frau akzeptierte dies allerdings nicht und zog daraufhin zunächst zum Oberlandesgericht, das die Beschwerde zurückwies, und dann zum Bundesgerichtshof. Doch auch dieser entschied zugunsten des Mannes.

Für die Entscheidung wird unter anderem der Grund angeführt, dass die Sperrwirkung durch § 1568 a Abs. 6 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) zeitlich begrenzt ist. Dieser führt zwar keine Regelungen zur Überlassung aus, besagt aber, dass „der Anspruch auf Eintritt in ein Mietverhältnis oder auf seine Begründung ein Jahr nach Rechtskraft der Endentscheidung in der Scheidungssache [erlischt], wenn er nicht vorher rechtshängig gemacht worden ist“.

Quelle: BGH (XII ZB 243/20)
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Urteil: Nutzungszweck im Mietverhältnis ist entscheidend:

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In einem Rechtstreit über ausstehende Mietzahlungen in Berlin wurde eine Zwangsverwaltung angeordnet. Die Vermieterin eines Anwesens vermietete acht Wohnungen an eine GmbH & Co. KG, die die Räumlichkeiten weitervermietete bzw. Dritten zur Verfügung stellte. Bei dem zwischen den beiden Parteien geschlossenen Mietvertrag handelte es sich um einen „Mietvertrag von Wohnraum“. In § 1 des Mietvertrages und der Beschreibung des Mietobjekts wurde verschriftlicht: „Der Vermieter vermietet dem Mieter zu Wohnzwecken nachstehende Wohnungen …“. Neben anderen Abreden wurde unter § 6 „Benutzung der Mieträume, Gebrauchsüberlassung“ festgehalten, dass der Mieter zu einer Untervermietung und zur Stellung eines Nachmieters oder einer sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte berechtigt sei.

Mit einem Schreiben vom 25. August 2011 kündigte der Zwangsverwalter das Mietverhältnis zum 30. November 2011, ohne Angabe von Gründen. Kurz zuvor, im September 2011, vermietete die Gesellschaft eine der Wohnungen erneut. Auch dieses Mietverhältnis wurde von dem Zwangsverwalter fristlos, hilfsweise fristgemäß gekündigt. Die Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses beruhte auf Zahlungsverzögerungen der Miete. Mit einem Schreiben im Juni 2016 verlangt der Zwangsverwalter die Räumung der Wohnung sowie die Zahlung der ausstehenden Mieten, der Nebenkosten sowie einer Nutzungsentschädigung. Vor dem Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte hatte die Klage Erfolg. Das Landgericht (LG) Berlin wies die Klage jedoch ab.

Laut Urteil des LG sei die Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam, da der Verwalter gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Gesellschaft in dem Kündigungsschreiben angegeben hat. Dieses sei laut LG allerdings erforderlich, da es sich laut Mietvertrag um ein Wohnraummietverhältnis handele bzw. die Mietparteien unter einem „Schutz des sozialen Mietrechts“ stünden. Anders sieht es der Bundesgerichtshof (BGH) und hebt das Urteil des LG auf. Denn bei dem geschlossenen Mietvertrag handelt es sich laut BGH eben nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum, sondern gemäß § 578 Abs 2 BGB um andere Räume. Somit ist § 573 Abs. 3 BGB nicht anwendbar. Der Zwangsverwalter konnte gemäß § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB (Gewerbliche Weitervermietung) „in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten“ eintreten und das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen.

Quelle: AG/LG Berlin/BGH
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Urteil: Frist für Einladung zur Eigentümerversammlung :

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Nach der Wiederbestellung einer Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verschickte diese am 04. September 2015 eine Einladung zur nächsten Eigentümerversammlung für den 25. September 2015. Die Gemeinschaftsordnung beinhaltete einen Vermerk, dass die Einladung an die Adresse versendet werden soll, welche die Eigentümer ihrem Verwalter zuletzt genannt haben. Einige Eigentümer fochten den Beschluss der Wiederbestellung der Verwalterin an. Sie argumentierten, dass ein Einberufungsmangel vorläge und behaupten, dass die Einladung mehrere Eigentümer gar nicht oder nicht rechtzeitig erreicht hätte (AZ ZR 196/19).

Strittig war der Punkt, ob bei dem Versand der Einladungen zur Eigentümerversammlung das Datum der Absendung ausreiche oder sich die Frist auf den Erhalt der Einladung bezieht. Die beklagten Wohnungseigentümer sehen den Versand der Einladung als ordnungsmäßig an, da aus ihrer Sicht das Absendedatum berücksichtigt werden muss. Zwar geben das Amts- und Landgericht den Klägern Recht. Doch der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil von Amts- und Landgericht auf. Laut BGH sei die Regelung des „Absendedatums“ weit verbreitet und die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung wirksam. Dies bedeutet, dass für eine ordnungsmäßige Einberufung das Datum der Absendung der Einladung ausreicht. Dies gelte sowohl für die Eigentümer, die ihre aktuelle Adresse genannt haben als auch für diejenigen, die umgezogen sind.

Hinweis: Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Wohnungseigentumsgesetz (WEGesetz). Eine der Änderungen betrifft die Ladungsfrist zu Eigentümerversammlungen. Diese wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Das aktuelle WEGesetz geht sogar einen Schritt weiter: Bei der Einladung zur Eigentümerversammlung kommt es lediglich auf eine Einladung in Textform an. Diese wäre somit ebenfalls ordnungsmäßig, wenn es sich um ein Einladungsschreiben per E-Mail handelt. Eigentümer sollten deshalb darauf achten, beim Verwalter eine gültige E-Mail-Adresse zu hinterlassen und den Posteingang zu prüfen.

Quelle: WiE
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Urteil: Musterfeststellungsklage gegen zu hohe Mieterhöhung:

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Werden an Immobilien Modernisierungsarbeiten durchgeführt, folgt in der Regel eine Mieterhöhung für die Mieter. Bis Ende 2018 durften Eigentümer jedes Jahr bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen. Um Mieter zu erleichtern und vor hohen Mieterhöhungen zu schützen, trat zum 1. Januar 2019 ein neues Gesetz in Kraft. Gemäß einer Änderung im Mietrecht und des neuen Mietrechtsanpassungsgesetzes (MietAnpG) ist es Eigentümern erlaubt, lediglich acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umzulegen.

In München kündigte die Immobilienfirma des Hohenzollernkarrees mit einem Schreiben vom 27. Dezember 2018 ihren Mietern Modernisierungsarbeiten an. Diese sollten im Dezember 2019 beginnen und bis ins Jahr 2023 andauern. Der Mieterverein München reichte eine Musterfeststellungsklage vor dem Oberlandesgericht (OLG) München ein. Laut dem Mieterverein sei die Zeitspanne zwischen der Ankündigung der Arbeiten und dem Beginn der Modernisierungsmaßnahmen zu lang. Es läge die Vermutung nahe, dass die Immobilienfirma mit der Ankündigung im Dezember 2018, kurz vor Eintreten des MietAnG, davon profitieren wolle, einen höheren Betrag der Kosten auf die Mieter umzulegen. Der Musterfeststellungsklage schlossen sich 136 Mieter an.

Das OLG München gab den Klägern Recht und bestätigte, dass die Zeitspanne zwischen der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und der tatsächlichen Durchführung zu lang sei. Die Vermieterin reichte Revision ein. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied zugunsten der Beklagten (Az. VIII ZR 305/19). Denn gemäß § 555c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfülle die Ankündigung und die geplante Durchführung der Modernisierungsarbeiten alle gesetzlichen Bedingungen. Die Bestimmungen aus § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB erfordern die Benachrichtigung über einen voraussichtlicher Beginn sowie eine voraussichtliche Dauer für die Modernisierungsmaßnahmen. Allerdings bedarf es keiner Einhaltung einer Höchstfrist zwischen der Ankündigung und der Durchführung.

Quelle: BGH
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Urteil: Hohes Alter allein schützt nicht vor Kündigung des Mietverhältnisses:

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Aufgrund von Eigenbedarf kündigt eine Vermieterin ihrer Mieterin das Mietverhältnis nach 18 Jahren. Zum Kündigungszeitpunkt war die Mieterin 88 Jahre alt und lebte seit 1997 mit ihrem Ehemann in der Wohnung, der in der Zwischenzeit bereits verstorben ist. Das Ehepaar wies die Kündigung zurück und verlangt gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit (AZ VIII ZR 68/19). Den Widerspruch begründen sie mit dem Vorleigen eines Härtefalls hinsichtlich ihres hohen Alters und ihrer sozialen Verwurzelung. Auch gaben sie an, nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben, um neuen adäquaten Wohnraum zu finden.

Das Landgericht (LG) Berlin gab den Mietern Recht und wies die Räumungsklage ab. Vor allem das hohe Alter der Mieterin sei ausschlaggebend für die Anerkennung eines vorliegenden Härtefalls, auch wenn die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf durchaus berechtigt sei. Wenn keine anderweitige Pflichtverletzung der Mieter vorläge, die zu einer Beendigung des Mietverhältnisses führen könnte, sei das hohe Alter als Härtegrund anzusehen und das Mietverhältnis zu verlängern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt das Urteil des LG auf und gibt den Rechtsstreit zur weiteren Prüfung an das Gericht zurück. Demnach sei lediglich die Angabe des hohen Alters der Mieterin kein entscheidender Grund für die Anerkennung des Vorliegens eines Härtefalls gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein Sachverständigengutachten soll Aufschluss darüber geben, wie tief die Verwurzelung im Einzelfall geht, beispielsweise unter Berücksichtigung der sozialen Kontakte oder der Teilnahme an sportlichen, kulturellen oder religiösen Veranstaltungen am Wohnort sowie der Beschaffung von Dingen des täglichen Bedarfs in der Umgebung. Im Grunde sei zu prüfen, welche Auswirkungen ein Umzug der Mieterin hätte, insbesondere in Bezug auf ihren Gesundheitszustand. Wenn neben dem hohen Alter und der Verwurzelung der Mieterin durch einen Umzug auch eine Verschlechterung des Gesundheitszustands zu erwarten sei, sei es durch bereits vorhandene Krankheiten, könnte dies allein als Härtegrund ausreichen. Das tatsächliche Vorliegen eines Härtefalls ist im Einzelfall zu prüfen.

Quelle: BGH
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