Urteil: Raummiete muss trotz coronabedingter Absage beglichen werden

Muss eine Hochzeitsfeier, für die bereits eine Location angemietet worden ist, aufgrund der Corona-Pandemie abgesagt werden, muss das Paar trotzdem die Raummiete zahlen. Dies entschied kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH). Im vorliegenden Fall hatte ein Paar aus Nordrhein-Westfalen am 11. Dezember 2018 standesamtlich geheiratet und für den 1. Mai 2020 eine Hochzeitsfeier mit 70 Gästen geplant. Die Miete von 2.600 Euro für die Location hatte das Paar im Vorfeld entrichtet.

Gefeiert werden konnte am 1. Mai 2020 jedoch nicht, weil aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden nordrhein-westfälischen Coronaschutzverordnung Veranstaltungen sowie Zusammenkünfte und Ansammlungen im öffentlichen Raum von mehr als zwei Personen untersagt worden waren. Die Veranstalterin bot dem Paar daraufhin Alternativtermine an. Das Paar jedoch bat um Rückzahlung der Miete und erklärte zudem den Rücktritt vom Vertrag.

Der Fall landete schließlich vor dem Amtsgericht Gelsenkirchen, das die Klage des Paares abwies. Daraufhin zog das Paar vor das Landgericht Essen. Dieses entschied, dass die Veranstalterin dem Paar 1.300 Euro zurückzahlen muss. Daraufhin landete der Fall vor dem BGH. Dieser kam zu dem Schluss, dass es der Veranstalterin durch die Einschränkungen der COVID-19-Pandemie nicht unmöglich war, dem Paar „den Gebrauch der Mietsache […] zu gewähren“. Außerdem meint der BGH, dass eine Verlegung der Hochzeitsfeier für das Paar zumutbar gewesen wäre. Er weist aber auch darauf hin, dass die Entscheidung vom Einzelfall abhängt.

Quelle: BGH (AZ: XII ZR 36/21)
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Recht: Mord kein Grund zur Rückabwicklung eines Kaufvertrags

Ein Immobilienkaufvertrag kann nicht ohne Weiteres rückabgewickelt werden, wenn in der Immobilie ein Verbrechen geschehen ist und der Käufer bei der Unterzeichnung nichts davon gewusst hat. Das entschied kürzlich das Landgericht Coburg (LG Coburg, Urteil vom 06.10.2020, Aktenzeichen: 11 O 92/20). Im vorliegenden Fall hatte eine Käuferin 2018 ein Haus erworben. Die Verkäuferin hatte ihr nichts von dem Doppelmord im Jahr 1998 erzählt, der in diesem stattgefunden hatte.

Die Käuferin erfuhr erst später von dem Verbrechen und wollte den Kauf daraufhin wegen arglistiger Täuschung rückgängig machen. Das LG Coburg wies die Klage jedoch ab und führt dazu verschiedene Gründe an. Zum einen können beim Hausverkauf eine Hinweispflicht auf ein verübtes Verbrechen zwar durchaus bestehen. Der Doppelmord sei aber mehr als 20 Jahre her und die Bedeutung dieses werde für die Kaufentscheidung erfahrungsgemäß immer geringer. Zum anderen kann der Beklagten (der Verkäuferin) keine arglistige Täuschung nachgewiesen werden.

Diese kaufte das Haus selbst erst 2004, ohne zu diesem Zeitpunkt von dem Doppelmord zu wissen. Auch nachdem sie von dem Verbrechen erfahren hatte, bewohnte sie das Haus jahrelang weiterhin. Die Klägerin nahm die gegen das Urteil des LG Coburg gerichtete Berufung nach einem Hinweis des Oberlandesgerichts Bamberg zurück. Eine Rückabwicklung des Kaufvertrags erfolgte nicht.

Quelle: LG Coburg (AZ: 11 O 92/20)/justiz-bayern.de
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Mietendeckel: Einbehaltene Beträge kein Grund zu sofortiger Kündigung

Eine Vermieterin darf einer Mieterin, die ihre Miete aufgrund des Berliner Mietendeckels teilweise einbehalten hat, nicht sofort kündigen. Das entschied nun das Landgericht Berlin. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin seit März 2020 im Vertrauen auf die Mietbegrenzung einen Teil der Miete einbehalten. Diesen Teil zahlte sie nach dem Aus des Mietendeckels im Frühjahr 2021 nicht umgehend zurück, sondern erst im Juni 2021.

Daraufhin kündigte ihr die Vermieterin wegen Zahlungsverzuges und erhob vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte eine Räumungsklage. Ohne Erfolg. Auch die Berufung vor dem Landgericht Berlin scheiterte. Grundsätzlich könne ein Vermieter die einbehaltenen Beträge zwar zurückverlangen, so das Landgericht. Jedoch muss dem Mieter vorab eine Zahlungsaufforderung oder eine Mahnung zugehen.

Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin die Mieterin weder zur Zahlung aufgefordert noch eine Mahnung ausgestellt. Das Landgericht Berlin wies in seiner Entscheidung auch auf Folgendes hin: Die Rechtsfragen, die sich aus der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Zusammenhang mit dem Berliner Mietendeckel ergeben, sind für Mieter – auch unter Heranziehung professionellen Rechtsrats – nur aufwendig und schwer zu beurteilen.

Quelle: Landgericht Berlin/Aktenzeichen 67 S 298/21
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Cannabis-Geruch: Nachbarschaftsstreit landet vorm Amtsgericht

In Frankfurt am Main sind zwei Nachbarn wegen Cannabis-Geruchs in Streit geraten. Doch was war vorgefallen? In die Wohnung eines Mannes war eines Abends Cannabisgeruch gezogen. Daraufhin ging er auf den Balkon, um das Gespräch mit seinem Nachbarn zu suchen.

Dieser stritt jedoch alles ab. Als der Mann daraufhin ankündigte, den Vermieter einzubeziehen, sagte sein Nachbar zunächst: „Dann komm rüber und wir klären das wie Männer.“ Daraufhin kündigte der Mann an, die Polizei zu rufen und bekam als Antwort: „Wenn du das machst, dann hole ich fünf Jungs, die machen dich weg.“ Die herbeigerufene Polizei nahm den Cannabis-Geruch ebenfalls wahr und fand unter anderem sogenannte Longpapers vor.

Der Mann, dem gedroht worden ist, stellte schlussendlich einen sogenannten Gewaltschutzantrag beim Amtsgericht Frankfurt Main. Mit Erfolg: Der Nachbar darf sich ihm nun ein halbes Jahr lang nicht mehr nähern. Ansonsten droht ihm ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder sogar Gefängnis.

Quelle: AZ: 456 F 5146/21 EAGS/ordentliche-gerichtsbarkeit.hessen.de
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Urteil: Nicht ohne die Zustimmung des Nachbarn

Ein Mieter, der in einem Reihenhaus wohnt, darf nicht einfach Bohrlöcher in eine Außenwand bohren, ohne seinen Nachbarn vorab um Erlaubnis zu fragen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (AZ: V ZR 25/21). Im vorliegenden Fall hatte der Mieter (Beklagte) in eine Außenwand Löcher für die Verlegung einer Stromleitung für eine elektrische Markise gebohrt.

Zunächst hatte der Kläger, der auch Eigentümer des Mehrfamilienhauses ist, seinen Mieter per anwaltlichem Schreiben aufgefordert, den ursprünglichen Zustand der Außenwand wieder herzustellen – allerdings ohne Erfolg. Nun zog der Eigentümer vor Gericht. Der Fall landete daraufhin zunächst vor dem Amtsgericht und dem Landgericht und später dann vor dem BGH.

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Landgerichts München II weitestgehend und begründet diese unter anderem wie folgt: „Zu einer Einwirkung auf die […] im Alleineigentum des Klägers stehende Wand ist der Beklagte nicht berechtigt, so dass er nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Beseitigung des Kabelkanals und der Bohrlöcher verpflichtet ist“. Für das Urteil entscheidend ist auch die Tatsache, dass die Außenmauern durch eine Fuge getrennt sind. So seien die Mauerschalen eindeutig dem jeweiligen Gebäude zuzuordnen.

Quelle: BGH (AZ: V ZR 25/21)
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Urteil: Energieausweis muss auch vor Ort bereitgestellt werden

Kauf- und Mietinteressenten muss der Energieausweis auch während der Immobilienbesichtigung zugänglich gemacht werden. Dabei muss er gut sichtbar ausgehängt oder unaufgefordert vorgelegt werden. Darauf weist jetzt die Deutsche Umwelthilfe (DUH) hin.

Im vorliegenden Fall hatte die DUH bei zwei offenen Wohnungsbesichtigungen festgestellt, dass die Informationspflicht missachtet worden war. Der Energieausweis war den Interessenten zwar vorab in den Einladungen, nicht aber bei den Besichtigungen selbst bereitgestellt worden. Daraufhin war die DUH vor das Landgericht (LG) Berlin gezogen. Das LG gab ihr Recht (Az LG Berlin 101 O 15/20).

Laut DUH ist das Urteil aus folgenden Gründen wichtig: Kauf- und Mietinteressenten können energieintensive Gebäude erkennen, mehr über die Klimawirkung erfahren und auch die künftigen Endenergiekosten ableiten, zum Beispiel fürs Heizen. Die DUH hat verstärkte Kontrollen in diesem Bereich angekündigt.

Quelle und weitere Informationen: Deutsche Umwelthilfe
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Urteil: Händler können Miete im Lockdown kürzen

Händler, die aufgrund der Corona-Pandemie im Frühjahr 2020 vom Lockdown betroffen waren, können ihre Gewerbemiete kürzen. Diese entschied kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH). Jedoch kommt es dabei immer auf den Einzelfall an. Bei einer Entscheidung müssen laut BGH mehrere Aspekte berücksichtigt werden. Dazu muss geprüft werden, mit welchen Umsatzmaßeinbußen der Lockdown einherging, welche Maßnahmen der Händler gegen drohende Verluste ergriffen und welche staatlichen Leistungen er erhalten hat.

Im vorliegenden Fall hat ein Vermieter gegen den Mieter einer Filiale des Textildiscounters Kik in Sachsen geklagt. Kik musste aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 19. März bis zum 19. April 2020 seine Türen schließen und entrichtete daraufhin für den Monat April 2020 keine Miete. Daraufhin klagte der Vermieter vor dem Landgericht Chemnitz auf die Zahlung der Miete von 7.854 Euro und bekam zunächst Recht. Jedoch legte der Textildiscounter (der Beklagte) Berufung ein. Daraufhin verurteilte das Oberlandesgericht (OLG) Dresden den Beklagten zu einer Zahlung von nur 3.720,09 Euro. Doch der Vermieter verlangte weiterhin die volle Miete und der Beklagte wollte weiterhin nicht zahlen.

Der BGH hob das Urteil des OLG auf und verwies die Sache an dieses zurück. Das bedeutet, dass das OLG nun die Aspekte des Einzelfalls prüfen muss. Der BGH weist darauf hin, dass sich „durch die COVID-19-Pandemie […] letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht [hat], das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird“. Das damit verbundene Risiko könne daher regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Auch die pauschale Betrachtungsweise ohne Berücksichtigung der Umstände die Miete für den Zeitraum der Schließung um etwa die Hälfte herabzusetzen – wie vom OLG vorgeschlagen – lehnt der BGH ab.

Quellen und weitere Informationen: XII ZR 8/21/BGH/wiwo.de/zeit.de/tagessschau.de
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Baumfällung: Vermieter dürfen Kosten umlegen

Vermieter können die Kosten für die Fällung eines morschen Baums auf einem Mietgrundstück auf ihre Mieter umlegen. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (AZ: VIII ZR 107/20). Demnach zählen die Kosten für die Fällung eines Baumes zu den umlagefähigen Kosten der Gartenpflege.

Im vorliegenden Fall hatte eine Mieterin gegen eine Wohnungsbaugesellschaft geklagt, die eine morsche Birke fällen und die Kosten dafür von rund 2.500 Euro auf die Mieter umlegen ließ. Auf die Mieterin entfielen Kosten von rund 415 Euro. Sie zahlte diese zwar, aber unter Vorbehalt, und forderte schließlich ihr Geld zurück.

Ohne Erfolg. Denn die Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, umfasse auch die Fällung eines Baumes. Der BGH weist auch darauf hin, dass es sich bei den Kosten einer Baumfällung um erwartbare Kosten handelt.

Quelle: BGH/ AZ: VIII ZR 107/20
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Urteil: Schönheitsreparaturen von Mietern müssen nicht perfekt sein

Muss ein Mieter laut Mietvertrag Schönheitsreparaturen vornehmen, müssen diese nicht perfekt ausgeführt sein. Zu diesem Schluss kommt das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 264/20). Im vorliegenden Fall forderte eine Vermieterin von einer ehemaligen Mieterin Schadenersatz. Sie hätte mit ihrem Neuanstrich der Wänden und Decken zu einer „Verschlimmbesserung“ des vorab fachgerechten Anstrichs geführt.

Die Vermieterin (Klägerin) kritisierte in dem Zusammenhang unter anderem einen „schattigen, nicht deckenden Anstrich der Wände und Decken in beiden Zimmern, im Flur, im Bad und in der Küche“. Sie forderte deshalb eine Summe von 1.354,03 Euro von ihrer ehemaligen Mieterin. Zu Unrecht, wie das Landgericht Berlin befand.

Zum einen haben mehrere Zeugen glaubhaft ausgesagt, die Arbeiten durchgeführt zu haben. Zum anderen sei die „fachgerechte Ausführung von Schönheitsreparaturen […] nicht mit einer Ausführung in Fachhandwerkerqualität gleichzusetzen“. Denn laut eines Urteils des Bundesgerichtshofs dürfen Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen (kostengünstig) in Eigenleistung ausführen.

Quelle: Landgericht Berlin (Az.: 65 S 264/20)
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Urteil: Zahlung von Mietrückständen hebt ordentliche Kündigung nicht auf

Mieter, denen aufgrund von Mietrückständen eine fristlose (außerordentliche) Kündigung ausgesprochen wird, können diese normalerweise noch ungeschehen machen. Dazu müssen sie die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleichen. Diese Praxis wird als sogenannte Schonungsfristzahlung bezeichnet.

Die Schonfristzahlung gilt allerdings nicht, wenn den Mietern neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird. In diesem Fall müssen die Mieter also trotzdem ausziehen. Das entschied kürzlich der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (BGH, VIII ZR 91/20).

Im vorliegenden Fall bekam der Beklagte von seiner Vermieterin (Klägerin) eine fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung, als Mietrückstände von 2.600 Euro aufliefen. Der Beklagte hatte die Miete 2018 wegen angeblicher Mängel gemindert. Er beglich die Mietrückstände nach Erhalt der Räumungsklage. Die Vermieterin klagte bereits in Vorinstanzen auf Zahlung und Räumung und bekam schließlich vom BGH Recht.

Quelle: BGH, AZ: VIII ZR 91/20/hausundgrundneuss.de/hausundgrundmietverträge.de
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