Keller: Ungünstige Bodenverhältnisse erfordern Spezialkonstruktion

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Auf unzuverlässigem Untergrund ist oft eine „Weiße Wanne“ erforderlich. Damit wird eine Konstruktion aus wasserundurchlässigem Beton bezeichnet, die besonders bei feuchten oder schwierigen Bodenverhältnissen eingesetzt wird. Diese Methode verhindert effektiv das Eindringen von Wasser, erfordert jedoch eine präzise Ausführung und spezielle Betonmischungen, um langfristig zuverlässig zu funktionieren. Darauf weist der Verband Privater Bauherren hin.

Häufig führe es jedoch zu zusätzlichen Kosten, wenn der Baugrund Probleme wie eine geringe Tragfähigkeit oder komplexe Bodenbeschaffenheit aufweist. Die Zusatzkosten können beispielsweise für die Stabilisierung des Grundes oder für spezielle Bauweisen anfallen, um die Struktur sicher zu gründen. Deshalb ist es wichtig, bereits vor Baubeginn eine detaillierte Analyse des Bodens durchzuführen und gegebenenfalls für die Anpassung des Bauplans zu zahlen.

Es sei ratsam, sich bei der Planung und Durchführung von Bauten auf schwierigen Grundstücken an unabhängige Bausachverständige zu wenden. Experten können eine wertvolle Beratung bieten und sicherstellen, dass alle notwendigen technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Sie helfen auch dabei, potenzielle zusätzliche Kosten zu identifizieren und zu minimieren, die durch unerwartete Bodenprobleme entstehen könnten.
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Entscheidung: Dürfen Vermieter einen Stichtagszuschlag erheben?

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Vermieter können aufgrund der Inflation nicht einfach so höhere Mieten verlangen. Das geht aus einer Grundsatzentscheidung des Landgerichts München I hervor (AZ: 14 S 3692/24). Im vorliegenden Fall forderte die Klägerin eine Zustimmung zur Mieterhöhung, die über die Mietwerte des Mietspiegels 2023 hinausgeht. Sie begründete dies mit einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten seit diesem Zeitpunkt.

Tatsächlich können Gerichte in solchen Fällen einen sogenannten Stichtagszuschlag vornehmen. Im vorliegenden Fall bedeute aber „ein Anstieg nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern von nur wenig mehr als 3 Prozent keinen außergewöhnlichen Mietanstieg“, so das Landgericht München I. Ein ungewöhnlicher Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ließe sich auch nicht mit einem gestiegenen Verbrauchspreisindex begründen. Dieser repräsentiert die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen von Privatpersonen für Konsumzwecke.

Das Urteil gilt als richtungsweisend. Aktuell sind zahlreiche Berufungsverfahren beim Landgericht München I anhängig, in denen der Frage nachgegangen werden muss, ob der Verweis auf den Verbraucherpreisindex ausreicht, um den sogenannten Stichtagszuschlag zu begründen. Die Einführung einer „Stichtagspraxis“ könne laut der zuständigen Kammer zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade an angespannten Mietmärkten gefährden könnte.
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Maßnahmen: Vorbereitung des Zuhauses auf den Winter

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Im Herbst sollten Eigentümer verschiedene Wartungsarbeiten durchführen, um ihr Zuhause winterfest zu machen. Dazu gehört das Reinigen der Dachrinnen, um Verstopfungen durch Herbstlaub zu vermeiden und Wasserschäden vorzubeugen. Zudem ist eine gründliche Kontrolle des Dachzustands ratsam, um frühzeitig Schäden zu erkennen und zu beheben.Die thermische Isolierung des Hauses sollte ebenfalls überprüft werden, um Wärmeverluste zu minimieren und Heizkosten zu senken. Der Austausch abgenutzter Dichtungen an Fenstern und Türen hilft ebenfalls, die Wärme im Haus zu halten. Zudem sollten Eigentümer das Haus auf Eintrittspforten für Nagetiere untersuchen und diese gegebenenfalls abdichten, um die ungebetenen Gäste fernzuhalten.Ebenso wichtig ist die Vorbereitung des Gartens: Das Entfernen von Laub, der Rückschnitt der Pflanzen und Düngen des Rasens tragen zu einer optimalen Überwinterung und einem gesunden Wachstum im Frühjahr bei. Das Überprüfen und Warten von Gartengeräten nach der aktiven Saison sichert deren Langlebigkeit und Einsatzbereitschaft für das nächste Jahr.
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Inklusion: Rotterdam führt im „Inclusive Cities Barometer“

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Rotterdam führt als die inklusivste Stadt den Wirtschaftsraum Europa, Naher Osten und Afrika. Doch auch deutsche Städte wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Köln zeigen in der sogenannten EMEA-Region laut dem „Inclusive Cities Barometer“ von Cushman & Wakefield starke Leistungen in der sozialen, wirtschaftlichen, räumlichen und ökologischen Inklusivität.

Die Highlights der Studie zeigen, dass alle untersuchten deutschen Städte als „Social Drivers“ eingestuft werden: Sie können Vielfalt integrieren und nutzen. Das stärkt ihre wirtschaftliche Kraft und macht sie für internationale Investoren attraktiv. Frankfurt beispielsweise, bekannt als internationaler Messestandort, zieht Menschen aus der ganzen Welt an und gilt als Deutschlands Stadt der „Superdiversität“. Köln fördert durch sein Motto „Leben und leben lassen“ eine starke interkulturelle Kompetenz und Toleranz.

Berlin wird als kreativer Schmelztiegel beschrieben, der durch seine kulturelle Vielfalt und die Dynamik von fast 190 vertretenen Nationen geprägt ist. München setzt Maßstäbe in Bildung und Wirtschaft mit einem hohen Akademikeranteil und global vernetzten Business-Communities. Hamburgs pflegt mit dem Hafen Handelsbeziehungen in die ganze Welt. Die Städte sind nicht nur wirtschaftliche Zentren, sondern auch Vorreiter in der Schaffung integrativer urbaner Umgebungen.
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Grundstück: Was Bauherren wissen sollten

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Die Bodenbeschaffenheit ist ein wesentlicher, oft übersehener Faktor beim Hausbau. Viele Bauherren nehmen fälschlicherweise an, dass das Bauunternehmen alle Kosten für den Aushub und die Bebaubarkeit im Pauschalpreis berücksichtigt hat. Tatsächlich sind jedoch im Preis nur die explizit vereinbarten Leistungen enthalten, was bedeutet, dass das Baugrundrisiko meist bei den Bauherren liegt.

Das Bauvertragsrecht verlangt, dass Baufirmen potenziellen Käufern eine detaillierte Baubeschreibung aushändigen. Diese sollte nicht nur die geplanten Leistungen und Kosten auflisten, sondern auch unvorhergesehene Kostenrisiken thematisieren wie die Beschaffenheit des Baugrunds. Eine gründliche Untersuchung des Bodens vor Baubeginn offenbart oft zusätzliche, kostspielige Notwendigkeiten wie Bodensanierungen oder spezielle Kellerkonstruktionen.

Eine frühzeitige Bodenuntersuchung, idealerweise vor der Vertragsunterzeichnung, ist entscheidend, um das Kostenrisiko realistisch einschätzen zu können. Sachverständige des Verbands Privater Bauherren bieten hierbei wertvolle Unterstützung, indem sie die Bodenverhältnisse präzise bewerten und so Bauherren vor unerwarteten Ausgaben schützen.
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Urteil: Kündigung des Mietverhältnisses wegen Falschparkens?

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Ein Mieter, der durch Falschparken die Zufahrt blockiert, gibt keinen ausreichenden Grund für eine fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Dies entschied das Landgericht Berlin II (AZ: 63 S 193/23). Der Nachteil aufgrund des Falschparkens stufte das LG lediglich als Eigentumsstörung und nicht als Vertragsverletzung ein.

Sowohl die fristlose als auch ordentliche Kündigungen waren laut Gericht nicht gerechtfertigt. Grund dafür war, dass das Parken des Mieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht unzumutbar machte. Eine Abmahnung fehlte zudem, die als Voraussetzung für eine fristlose Kündigung gilt.

Das Gericht wies darauf hin, dass Eigentümer sich bei Parkverstößen eher auf zivilrechtliche Mittel wie Paragraf 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches berufen sollten, um gegen unerlaubtes Parken vorzugehen, anstatt mietrechtliche Maßnahmen zu ergreifen.
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Barrierefreiheit: So lassen sich Hürden reduzieren

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Für Personen mit Bewegungseinschränkungen oder für Senioren stellt die Überwindung von Barrieren wie zum Beispiel Treppen oder Schwellen und Absätze oft eine große Hürde dar. Doch die Anpassung des Wohnraums an die Bedürfnisse gewinnt zunehmend an Bedeutung. Im privaten Bereich können Treppenlifte installiert oder Rampen an Stellen mit Höhenunterschieden angelegt werden.

Besonders Treppenlifte, die sowohl als Sitz- als auch als Plattformlift verfügbar sind, ermöglichen das Erreichen verschiedener Etagen ohne fremde Hilfe. Die Entfernung von Schwellen und die Installation von Rampen erleichtern den Zugang und die Mobilität innerhalb des Hauses sowie im Außenbereich.

Diese Maßnahmen sind entscheidend für eine vollständige Barrierefreiheit und tragen dazu bei, dass Menschen auch im Alter oder mit körperlichen Einschränkungen selbstständig in ihrem Zuhause leben können. Zudem können diese Maßnahmen nur die Lebensqualität erhöhen, sondern zur Wertsteigerung der Immobilie beitragen. Für Umbaumaßnahmen, die zur Barrierefreiheit beitragen, gibt es entsprechende Förderungen – zum Beispiel durch die Pflegekasse.
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Wohnungsmarkt: Die Entwicklung der Mietpreise

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Die Mietpreise in Deutschland steigen. In den deutschen Metropolen wie Berlin, Frankfurt und München sind die Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 6,3 Prozent (H2 2023 auf H2 2024) angezogen. Allerdings steigen sie nun langsamer an. Vom zweiten Halbjahr 2022 (H2 2022) aufs zweite Halbjahr 2023 (H2 2023) waren die Mietpreise in den Metropolen noch um durchschnittlich 8,2 Prozent angezogen.

Eine andere Entwicklung zeigt sich in den kreisfreien Städten. Hier zogen die Mietpreise noch stärker an als in den Metropolen, und zwar um durchschnittlich 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Außerdem waren sie von H2 2022 auf H2 2023 nur um 4,8 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung ist laut des Dienstleistungsunternehmens Jones Lang LaSalle (JLL) unter anderem auf den stockenden Wohnungsbau und ein anhaltendes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage zurückzuführen.

Insgesamt waren die Zuwächse in Berlin mit 11,4 Prozent, in Leipzig mit 9,8 Prozent und Frankfurt mit 9,4 Prozent am stärksten. In Köln betrug das Mietwachstum dagegen nur 1,4 Prozent und in München 3,2 Prozent. Die Neubaumieten stiegen vor allem in Frankfurt mit 15,3 Prozent, Hamburg mit 12 Prozent sowie in Düsseldorf mit 10,3 Prozent.
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Fassaden: Drei Prinzipien der Gestaltung

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Bei der Fassadengestaltung sollten bestimmte Regeln berücksichtigt werden. Erstens ist es wichtig, die Farbgebung der Fassade auf die umliegenden Gebäude abzustimmen, um eine optische Einheit zu schaffen. Zweitens sollten Eigentümer bedenken, dass Farben auf großen Flächen anders wirken können als erwartet, weshalb ein Testanstrich empfohlen wird. Drittens variieren die Gestaltungsmöglichkeiten je nach Gebäudetyp. Moderne Gebäude profitieren von klaren Strukturen, während historische Gebäude durch hervorgehobene Bauelemente an Charakter gewinnen.

Vor Beginn der eigentlichen Fassadenarbeiten ist es wichtig, den Zustand der Fassade genau zu prüfen und gegebenenfalls Reparaturen durchzuführen. Kleinere Schäden wie Risse sollten vor dem Anstrich repariert werden, um langfristige Schäden zu vermeiden. Auch eine gründliche Reinigung der Fassade – zum Beispiel durch einen Hochdruckreiniger – ist essenziell, um die Haltbarkeit der Farbe zu sichern.

Vor dem Verputzen oder Malen sollte die Fassade grundiert werden, um eine gleichmäßige Haftung zu gewährleisten. Dabei sind auch die Saugfähigkeit und das Kreidungsverhalten des Untergrunds zu beachten. Eine Grundierung kann dazu beitragen, dass die anschließenden Schichten der Fassadenfarbe oder des Putzes optimal haften und die Fassade langfristig in einem guten Zustand bleibt.
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Hitze: Maßnahmen gegen Extremtemperaturen in Wohnungen

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Während der Sommermonate kann die Hitze in Wohnungen unerträglich werden. Gerichte haben in manchen Fällen Mietminderungen genehmigt, wenn die Wohnungen bauliche Mängel aufweisen und die Mieter durch die hohen Temperaturen signifikant beeinträchtigt werden.

Vor rechtlichen Auseinandersetzungen und finanziellen Verlusten können sich Eigentümer schützen, indem sie geeignete Maßnahmen gegen die Hitze ergreifen. Eine effektive Strategie ist der Einbau von Sonnenschutzglas oder Außenjalousien, die den Wärmeeintrag reduzieren können. Zusätzlich hilft eine gute Isolierung, die Räume kühl zu halten.

In Bezug auf Maßnahmen für Sonnenschutz bei der Gebäudeausstattung gibt es unterschiedliche Förderprogramme, die Eigentümer bei der Implementierung unterstützen können. Viele Kommunen und Länder bieten Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für energieeffiziente Modernisierungen, die die sommerliche Überhitzung vermindern.
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