Archiv für die Kategorie: Guter Rat

Das Hammerschlags- und Leiterrecht gilt auch für Erdarbeiten auf Nachbargrundstücken. Dies bedeutet, dass Eigentümer unter bestimmten Bedingungen das Recht haben, benachbarte Grundstücke zu betreten und dort beispielsweise Leitern oder Baugeräte zustellen. Das ist dann der Fall, wenn notwendige Bau- oder Instandsetzungsarbeiten vom Nachbargrundstück aus am eigenen Grundstück durchgeführt werden müssen. Voraussetzung dafür ist, dass die Arbeiten von dem eigenen Grundstück aus nicht realisierbar sind. Das geht aus einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln (AZ: 18 U 17/20) hervor.

In konkreten Fall wurde es einem Bauherrn erlaubt, für die Unterfangung des Fundaments seiner Garage vorübergehend eine Baugrube auf dem Nachbargrundstück anzulegen. Diese Erlaubnis wurde aufgrund der Notwendigkeit gegeben, strukturelle Schäden am Gebäude zu verhindern, die anders nicht kosteneffizient behoben werden konnten.

Aus dem Urteil geht aber auch hervor, dass das Nachbargrundstück nur unter bestimmten Umständen genutzt werden darf. Die erforderlichen Maßnahmen müssen die strukturelle Integrität eines Gebäudes betreffen. Das Hammerschlags- und Leiterrecht sei zudem nicht für rein ästhetische Verbesserungen gedacht. Eigentümer müssen die Bedingungen der Nutzung und die damit verbundenen Einschränkungen klar dem betroffenen Nachbarn kommunizieren und sicherstellen, dass die Arbeiten im Einklang mit rechtlichen Vorschriften stehen.
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Einfache Gartenanlagen wie Rasenflächen, Pflanzenbeete und ein Gartenhaus gelten nicht als „aufwändig gestaltetes Wohnumfeld“. Daher kann für dafür keine Mieterhöhung verlangt werden. Das hat das Amtsgericht Berlin-Schöneberg entschieden (AZ: 105 C 226/23). Im vorliegenden Fall wollte eine Vermieterin die Mieter erhöhen. Sie war der Meinung war, dass die Gartenanlage auf dem Grundstück aufwändig gestaltet sei. Diese Meinung teilte die Mieterin nicht.

Der Fall landete vor Gericht. Die Richter stellten klar, dass ein Wohnumfeld nur dann als aufwändig gestaltet gilt, wenn es über das übliche Maß hinausgeht und einen besonderen gärtnerischen oder architektonischen Aufwand aufweist. Das einfache Vorhandensein von bepflanzten Bereichen und einem Gartenhaus genügt nicht, um diese Kriterien zu erfüllen.

Die Entscheidung verdeutlicht, dass der Begriff des „aufwändig gestalteten Wohnumfelds“ hohe Anforderungen stellt. Reine Kosten- und Arbeitsaufwände für Standard-Gartenanlagen sind für eine Mieterhöhung aufgrund eines aufwändig gestalteten Wohnumfelds nicht ausreichend.
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Steuerermäßigungen für energetische Sanierungen wie den Einbau moderner Heizsysteme werden erst mit der vollständigen Bezahlung der Rechnung wirksam. Diese Entscheidung betrifft Eigentümer, die ihre Heizanlagen modernisieren und steuerliche Vorteile erwarten. Das geht aus einem Urteil des Bundesfinanzhofs hervor (IX R 31/23).

Im vorliegenden Fall hatten Kläger ihre Heizung durch einen neuen Gasbrennwertheizkessel im Wert von 8.000 ersetzt. Die Kosten dafür beglichen sie in monatlichen Raten von 200 Euro. Seit März 2021 hatte das Ehepaar 2.000 Euro bezahlt. Die Kosten für 2021 wollte mit der nächsten Einkommensteuererklärung nun steuerlich gelten machen. Die Steuerermäßigung wurde vom Finanzamt jedoch abgelehnt. Sie kann erst erfolgen, wenn die letzte Rate bezahlt ist. Dies war beim Ehepaar erst 2024 der Fall.

Die Regelung unterstreicht die Bedeutung der vollständigen Zahlung vor der Inanspruchnahme von Steuerermäßigung. Sie veranschaulicht auch, dass steuerliche Anreize zwar vorhanden sind, aber ihre Auswirkungen verzögert auftreten können, abhängig von der Zahlungsweise der Steuerpflichtigen. Eigentümer sollten dies bei ihrer Finanzplanung berücksichtigen.
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Baut ein Eigentümer einen Pool auf seinem Grundstück und fällt vom Nachbargrundstück das Laub 90 Jahre alter Eichen in diesen, kann er keine Kostenbeteiligung aufgrund des erhöhten Reinigungsaufwand vom Nachbarn verlangen. Dies hat das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschieden (AZ: 19 U 67/23).

Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin 2016 ihr Grundstück erworben, einen nicht überdachten Pool errichtet und wegen der unter anderem in den Pool herunterfallenden Eicheln und Eichenblätter eine monatliche Laubrente vom 277,62 Euro vom Nachbarn verlangt.

Das Gericht sah zwar, dass beim Pool „eine wesentliche Beeinträchtigung durch gesteigerten Reinigungsaufwand“ vorliegt, diese übersteige aber nicht „das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung“. Zudem habe die Klägerin aufgrund der Gegebenheiten bereits vor der Errichtung des Pools damit rechnen können, dass Laub in diesen fallen wird.
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Den Mangelbegriff beim Kauf von Altbauwohnungen hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung konkretisiert (V ZR 79/23). Dabei hat er festgestellt, dass Wohnungen trocken und bewohnbar sein müssen, um als mängelfrei zu gelten. Dies gilt selbst für Souterrainwohnungen in Altbauten in Flussnähe.

Im vorliegenden Fall wurden Souterrainwohnungen verkauft, die feuchte Außenwände aufwiesen. Dies wurde im Kaufvertrag erwähnt. Es wurde vereinbart, dass die Käufer die Sanierung selbst übernehmen sollten. Allerdings rechneten die Käufer nicht mit dem Aufwand und mussten so viel länger als vorgesehen in ihrer Mietwohnung bleiben. Die Mietkosten wollten sie sich daher vom Verkäufer ersetzen lassen. Trotz der Kenntnis der Feuchtigkeitsprobleme entschied der BGH zugunsten der Käufer. Eine Wohnung müsse generell trocken sein, um als bewohnbar zu gelten.

Der BGH stellte klar, dass ein vereinbarter Haftungsausschluss im Kaufvertrag die Verkäuferseite grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, es sei denn, es liegt ein arglistiges Verschweigen vor. In diesem Fall sei dies nicht auszuschließen. Im Exposé wurde zwar auf den Mangel aufmerksam gemacht, offenbar jedoch nicht auf das Ausmaß dieses. Der Fall wurde zur weiteren Prüfung zurück an das Oberlandesgericht verwiesen. Dieses muss nun feststellen, ob in diesem speziellen Fall Arglist vorlag und die Käufer möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz haben.
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