Immobilien-Investments: Aktuelle Chancen und Perspektiven

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Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2024 laut der Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa eine zunehmende Attraktivität für Investoren. Besonders im Bereich der Bestandswohnungen sind wieder höhere Renditen zu erwarten als in den vergangenen Jahren. Dies spiegelt eine Trendwende wider.

Die Studie hebt auch hervor, dass der Anstieg der internen Verzinsung (IRR) die Attraktivität von Wohnimmobilien als Investitionsobjekte steigert. Die IRR-Werte messen die die Rentabilität von Investitionen nach einer zehnjährigen Haltezeit. Der Anstieg weist auf eine positive Entwicklung im Immobiliensektor hin.

Zukünftige Investoren und Eigentümer sollten jedoch bedenken, dass jede Investition auch Risiken birgt. Es empfiehlt sich, die spezifischen Marktbedingungen sorgfältig zu analysieren und gegebenenfalls Fachleute für detailliertere Analysen und Beratungen hinzuzuziehen. Die Dynamik des Marktes und die regionalspezifischen Unterschiede können erheblichen Einfluss auf die erwarteten Renditen haben.
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Bau: VPB gibt Tipps zum Umgang mit Schäden

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Beim Entdecken unklarer Feuchteschäden oder Schimmelbildung ist es entscheidend, keine voreiligen Reparaturen zu starten. Diese können oft Beweise zerstören, die für die Klärung der Verantwortlichkeiten wichtig sind. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Stattdessen rät Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, zur Ruhe und zur sorgfältigen Dokumentation der Schäden.

Vor weiteren Schritten sollten Eigentümer ihre Versicherung und, falls erforderlich, die Hausverwaltung informieren. Bei Schäden während der Gewährleistungsfrist muss auch die zuständige Baufirma informiert werden. Diese hat – innerhalb einer angemessenen Frist – ein Recht auf Nachbesserung.In Notfällen sind Eigentümer jedoch dazu verpflichtet, umgehend zu handeln, um Schäden minimal zu halten. Dies können sie machen, indem sie entweder selbst eingreifen oder entsprechende Notdienste kontaktieren. Treten Schäden auf, ist eine umfassende fotografische Dokumentation unerlässlich, um später die Ursache und Verantwortlichkeit klären zu können.
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Immobilien: Viele Familien besitzen Eigentum

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12,4 Millionen Familien in Deutschland leben im selbst genutzten Eigentum. Damit wohnen 57 Prozent der Familien in der eigenen Immobilie. Besonders häufig wohnen dabei Paare mit Kindern in den eigenen vier Wänden (62 Prozent). Das geht aus Erhebungen des Zensus zum am 15. Mai 2022 hervor. Zu Familien werden neben Paaren ohne und mit Kindern auch alleinziehende Eltern mit Kindern gezählt.

Wo besonders häufig Paare mit Kindern im Eigentum leben, ist jedoch regional sehr unterschiedlich. Während es in Berlin beispielsweise nur 25 Prozent, sind es im Saarland 74 Prozent. Am häufigsten leben Familien auf Wohnflächen zwischen 60 bis 99 Quadratmetern, gefolgt von Wohnflächen mit 120 bis 139 Quadratmetern (15 Prozent).

Aus den Erhebungen geht auch hervor, dass in Ostdeutschland besonders viele Senioren allein leben. So war der Anteil mit jeweils 17 Prozent in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen besonders hoch. In Bayern, Baden-Württemberg und Hessen leben in 14 Prozent aller Haushalte Menschen über 65. In den kreisfreien Städten leben besonders in Suhl in Thüringen viele Senioren allein (21 Prozent), in Mainz und Heidelberg sind es nur jeweils 12 Prozent.
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Wohnprojekte: Die Antwort auf moderne Herausforderungen?

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Neue Wohnkonzepte gewinnen an Bedeutung, da der klassische Familienbegriff sich wandelt und die Einsamkeit zunimmt. Gemeinschaftliche Wohnprojekte, die mehr als nur ein Dach über dem Kopf bieten, könnten eine Antwort auf die Herausforderungen des modernen Wohnens sein. Diese Projekte zielen darauf ab, Räume zu schaffen, in denen Menschen nicht nur leben, sondern auch soziale und unterstützende Netzwerke bilden können.

Anne Weiss, Autorin des Buches „Der beste Platz zum Leben“, erkundet alternative Wohnformen als Reaktion auf die steigenden Herausforderungen des Wohnungsmarktes und die individuellen Bedürfnisse moderner Bewohner. Ihre Suche führte sie durch verschiedene Wohnexperimente, angefangen vom Tiny Houses bis hin zu einem Leben in einer Jurte.

Sie hat festgestellt, dass Wohnprojekte ein Gefühl der Sicherheit und Gemeinschaft bieten können. Zudem lassen sich individuelle und gemeinschaftliche Flächen effektiv kombinieren. In einem Mehrgenerationenhaus hat die Autorin erfahren, dass sich in einzelnen Wohneinheiten die Wände verschieben lassen. Dies ist zum Beispiel vorteilhaft, wenn Kinder ausziehen, und der Wohnraum verkleinert werden kann.
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Extremwetterereignisse: Fünf Städte im Fokus

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Besonders fünf deutsche Städte sind stark für Extremwetterereignissen gefährdet – Frankfurt am Main, Leipzig, Saarbrücken, Dresden und Erfurt. Dies geht aus einer aktuellen Studie des Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL zur künftigen Entwicklung des Klimarisikos bis 2050 hervor. Die Prognosen basieren auf detaillierten Klimamodellen, die die Häufigkeit und Intensität von Naturereignissen wie Hochwasser, Hitze und Hagel bewerten.

Die Studie bewertet das Risiko für Städte mit einem Score, der die potenzielle Gefährdung durch den Klimawandel quantifiziert. Städte mit höheren Werten sind stärker gefährdet. Frankfurt am Main weist einen Score von 21,7 auf, Leipzig von 14,2, Saarbrücken von 14,1, Dresden ebenfalls von 14,1 und Erfurt von 13,8. Diese Städte stehen laut Studie somit vor großen Herausforderungen, da sie sich auf zunehmende Niederschlagsereignisse, Hitze und andere klimatische Veränderungen einstellen müssen.

Die zu erwartenden Entwicklungen bedeuten auch, dass Anpassungen in der Stadtplanung und Infrastruktur erforderlich sind. Zudem müssen sowohl die Bewohner als auch die Immobilieninvestoren sich laut JLL verstärkt Vorsorgemaßnahmen treffen, um sich an die sich ändernden Bedingungen anzupassen.
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Bauprojekte: Vorsicht vor Altlasten in ehemaligen Industriegebieten

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In ehemaligen Industriegebieten, in denen Wohnraum entstehen soll, können Altlasten in den Böden eine kostspielige Herausforderung darstellen. Schwermetalle und andere Gifte machen oft eine aufwendige Bodensanierung notwendig, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt daher, die Bodenqualität bereits vor dem Grundstückskauf eingehend zu prüfen. So können später hohe Sanierungskosten vermieden werden.

Besonders wenn Zweifel an der Bodenbeschaffenheit bestehen, sollten Potenzielle Käufer vor dem Erwerb eines Grundstücks eine solche Baugrunduntersuchung durchführen lassen. In einem fachgerechten Gutachten wird das Ausmaß der Belastungen festgehalten. Es kann sich lohnen, die Kosten für die Untersuchung aufzubringen. So können mögliche Zusatzkosten für die Bodensanierung mit in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen werden.

Ein unabhängiger Bausachverständiger kann angehende Bauherren bei der Wahl der notwendigen Untersuchungen unterstützen und sicherstellen, dass die Ergebnisse korrekt in die Kaufverträge einfließen. Dies schützt Bauherren nicht nur vor unerwarteten Zusatzkosten, sondern ermöglicht ihnen auch eine realistische Einschätzung des gesamten Bauvorhabens.
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WEG: Entscheidungen können an Verwalter delegiert werden

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Wohnungseigentümer haben laut einem aktuellen BGH-Urteil (AZ: V ZR 241/23) die Möglichkeit, Entscheidungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums an einen Verwalter zu delegieren. Dies betrifft insbesondere Entscheidungen bezüglich der Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen, die die Eigentümer bereits beschlossen haben.

Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch alter Fenster beschlossen. Die Entscheidung über die Auftragsvergabe delegierte sie an die Verwaltung. Einige Eigentümer reichten jedoch Anfechtungsklage ein. Sie waren der Meinung, die Übertragung der Entscheidungsbefugnis auf den Verwalter sei unzulässig. Außerdem befürchteten sie, dass das finanzielle Risiko dadurch für sie unübersehbar wird.

Solange das wirtschaftliche Risiko für die Eigentümer überschaubar bleibt, umfasst die Möglichkeit der Delegation auch größere Maßnahmen, urteilte der BGH. So wird eine effektive Verwaltung ermöglicht, ohne dass die Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen übergangen werden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann somit sowohl rechtskonform als auch im Sinne der Eigentümer effizient gestaltet werden.
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Wohnraumverkleinerung: Herausfordernd für „Empty Nester“

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„Empty Nester“, also Personen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, stellen die größte Gruppe mit dem Potenzial zur Wohnraumverkleinerung dar. Eine Studie der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) zeigt jedoch, dass dieses Potenzial oft ungenutzt bleibt. Obwohl 26 Prozent der Empty Nester ihr Zuhause als zu groß empfinden und 38 Prozent einen Zimmerüberschuss von mehr als zwei Zimmern haben, scheuen viele vor einer tatsächlichen Verkleinerung zurück.

Die Bereitschaft zur Wohnraumverkleinerung nimmt mit dem Alter und der Umzugsbereitschaft zwar zu, bleibt aber insgesamt gering. Für 70 Prozent der Befragten kommt eine Verkleinerung des Wohnraums nicht infrage. Diese Haltung wird oft durch die finanziellen Aspekte eines Umzugs beeinflusst, da die Neumiete für eine kleinere Wohnung häufig höher ist als die Bestandsmiete einer größeren, bereits länger bewohnten Wohnung.

Die Studie weist darauf hin, dass Empty Nester zwar ein großes Potenzial zur Verkleinerung ihres Wohnraums haben, jedoch der Druck gering ist, tatsächlich umzuziehen und zu verkleinern. Dies liegt nicht nur an finanziellen Überlegungen, sondern auch daran, dass der soziale Druck nur begrenzt vorhanden ist, Wohnraum für jüngere Familien freizumachen. „Es zeigt sich, dass die Kombination von Umzug und Verkleinerung – also zwei einschneidenden Veränderungen gleichzeitig – besonders herausfordernd ist“, so Selina Lehner, Co-Leiterin der Studie.
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Keller: Ungünstige Bodenverhältnisse erfordern Spezialkonstruktion

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Auf unzuverlässigem Untergrund ist oft eine „Weiße Wanne“ erforderlich. Damit wird eine Konstruktion aus wasserundurchlässigem Beton bezeichnet, die besonders bei feuchten oder schwierigen Bodenverhältnissen eingesetzt wird. Diese Methode verhindert effektiv das Eindringen von Wasser, erfordert jedoch eine präzise Ausführung und spezielle Betonmischungen, um langfristig zuverlässig zu funktionieren. Darauf weist der Verband Privater Bauherren hin.

Häufig führe es jedoch zu zusätzlichen Kosten, wenn der Baugrund Probleme wie eine geringe Tragfähigkeit oder komplexe Bodenbeschaffenheit aufweist. Die Zusatzkosten können beispielsweise für die Stabilisierung des Grundes oder für spezielle Bauweisen anfallen, um die Struktur sicher zu gründen. Deshalb ist es wichtig, bereits vor Baubeginn eine detaillierte Analyse des Bodens durchzuführen und gegebenenfalls für die Anpassung des Bauplans zu zahlen.

Es sei ratsam, sich bei der Planung und Durchführung von Bauten auf schwierigen Grundstücken an unabhängige Bausachverständige zu wenden. Experten können eine wertvolle Beratung bieten und sicherstellen, dass alle notwendigen technischen und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Sie helfen auch dabei, potenzielle zusätzliche Kosten zu identifizieren und zu minimieren, die durch unerwartete Bodenprobleme entstehen könnten.
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Entscheidung: Dürfen Vermieter einen Stichtagszuschlag erheben?

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Vermieter können aufgrund der Inflation nicht einfach so höhere Mieten verlangen. Das geht aus einer Grundsatzentscheidung des Landgerichts München I hervor (AZ: 14 S 3692/24). Im vorliegenden Fall forderte die Klägerin eine Zustimmung zur Mieterhöhung, die über die Mietwerte des Mietspiegels 2023 hinausgeht. Sie begründete dies mit einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmieten seit diesem Zeitpunkt.

Tatsächlich können Gerichte in solchen Fällen einen sogenannten Stichtagszuschlag vornehmen. Im vorliegenden Fall bedeute aber „ein Anstieg nach dem Index für Nettokaltmieten in Bayern von nur wenig mehr als 3 Prozent keinen außergewöhnlichen Mietanstieg“, so das Landgericht München I. Ein ungewöhnlicher Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete ließe sich auch nicht mit einem gestiegenen Verbrauchspreisindex begründen. Dieser repräsentiert die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen von Privatpersonen für Konsumzwecke.

Das Urteil gilt als richtungsweisend. Aktuell sind zahlreiche Berufungsverfahren beim Landgericht München I anhängig, in denen der Frage nachgegangen werden muss, ob der Verweis auf den Verbraucherpreisindex ausreicht, um den sogenannten Stichtagszuschlag zu begründen. Die Einführung einer „Stichtagspraxis“ könne laut der zuständigen Kammer zu erheblichen Rechtsunsicherheiten führen, die die bedeutsame Befriedungsfunktion des Mietspiegels gerade an angespannten Mietmärkten gefährden könnte.
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