Immobilienrecht: Klärung von Aufklärungspflichten in Due-Diligence-Prozessen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) verhandelt in Kürze in einem Verfahren, das die Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei einer Ankaufsuntersuchung (Due Diligence) betrifft (V ZR 77/22). Im Mittelpunkt steht die Frage, welche Verantwortung der Immobilienverkäufer für die Bereitstellung relevanter Informationen trägt, insbesondere im Kontext von vorvertraglichen Versicherungen über zukünftige finanzielle Verpflichtungen.

Im konkreten Fall ging es um den Verkauf mehrerer Gewerbeeinheiten. Im Kaufvertrag versicherte die Immobilienverkäuferin, dass keine zukünftigen Sonderumlagen fällig seien, außer einem Beschluss zur Dachsanierung. Später wurde jedoch eine Sonderumlage für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in beträchtlicher Höhe von Käuferin (der Klägerin) verlangt. Die Klägerin focht daraufhin den Kaufvertrag an und forderte Schadensersatz. Das Berufungsgericht lehnte die Forderungen ab, da die Immobilienverkäuferin ihrer Meinung nach keine arglistige Täuschung vorgenommen und korrekte Informationen zur Verfügung gestellt hatte.

Mit dem Verfahren vor dem BGH wird nun geklärt, inwieweit die Aufklärungspflichten von Immobilienverkäufern bei einer Due Diligence greifen und ob die Immobilienverkäuferin ihre Pflichten in diesem Fall verletzt hat. Das Urteil könnte wichtige Auswirkungen auf die Immobilienbranche und die Verhandlungen im Vorfeld eines Immobilienverkaufs haben.

Quelle und weitere Informationen: bundesgerichtshof.de; AZ: V ZR 77/22
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Garten: Spalierobst bei wenig Platz

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Spalierobst bietet Ertrag und Sichtschutz in einem und fungiert laut des Portals „schoener-wohnen.de“ darüber hinaus als elegante Alternative zu traditionellen Mauern oder Hecken. Die Baumkultivierung an Gerüsten erlaubt selbst in kleineren Gärten den Anbau von Äpfeln, Birnen, Kirschen und anderen Obstsorten.

Obstbäume an Holz- oder Stahlgerüsten zu formen, ist eine jahrhundertealte Technik, die auch Vorteile für das Obst bietet. Alle Früchte erhalten eine gleichmäßige Sonneneinstrahlung, was die Qualität verbessert. Darüber hinaus können durch diese Methode auch in kälteren Regionen wärmeliebende Obstsorten angebaut werden, zum Beispiel an einer Hauswand.

Spalierobst ist in verschiedenen Formen zu sehen, darunter im U-Spalier, in der waagerechten oder einfachen Palmette oder als senkrechter Schnurbaum. Welche Form gewählt wird, hängt vom Platz sowie von der Obstsorte ab. Alle Formen sind relativ einfach zu pflegen und erfordern nur einen regelmäßigen Schnitt. Wer mehr zum Thema Spalierobst erfahren möchte, wird unter schoener-wohnen.de fündig.

Quelle: schoener-wohnen.de
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Nachhaltigkeit: BBSR-Studie über energetische Stadtsanierung

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Über 1.500 energetische Sanierungsprojekte sind bislang durch das KfW-Förderprogramm Energetische Stadtsanierung angestoßen worden. Das teilte kürzlich das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) mit. In einer Studie hatte es untersucht, wie das Förderprogramm von 2018 bis 2022 umgesetzt worden ist und es für erfolgreich befunden.

„Dem integrierten Ansatz ‚vom Gebäude zum Quartier‘ gehört die Zukunft. Das Programm der Energetischen Stadtsanierung trägt dazu bei, die Energie- und Wärmewende lokal zu beschleunigen, bedarfsgerechten Wohnraum zu schaffen und zugleich die Lebensqualität im Quartier zu verbessern“, sagt BBSR-Direktor Markus Eltges.

Mit den KfW-Zuschüssen können Kommunen Sanierungskonzepte entwickeln und ein Management beauftragen, das die Umsetzung vorantreibt. Neben energetischer Gebäudesanierung und effizienten Versorgungssystemen fördert das Programm auch den Ausbau erneuerbarer Energien und quartiersbezogene Maßnahmen. Die Studie „Begleitforschung KfW-Programm 432. Energetische Stadtsanierung 2018–2022“ des BBSR analysierte 63 Referenzprojekte. Sie ist unter bbsr.bund.de verfügbar.

Quelle und weitere Informationen: bbsr.bund.de
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Bau: ZDB begrüßt digitalen Bauantrag

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Bauherren in Deutschland sollen ihre Bauanträge noch in diesem Jahr auch digital einreichen können. Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB), begrüßt diese Entwicklung. Er fordert jedoch verpflichtende Richtlinien.

Ende 2023 sollen über die Hälfte der unteren Bauaufsichtsbehörden den digitalen Pfad beschreiten, so das Bundesbauministerium. „Das ist auf jeden Fall ein wichtiger Schritt in die digitale Richtung. Es ist aber noch ein langer Weg“, betont Felix Pakleppa.

Derzeit haben mehrere Bundesländer individuelle Systeme eingeführt, was eine Vielfalt an Plattformen für Bauherren und Architekten bedeutet. Der Hauptgeschäftsführer hält es für vorteilhafter, wenn sich die Länder auf ein einheitliches System geeinigt hätten. Außerdem fordert er eine verbindliche Vorgabe, bis wann der digitale Bauantrag für alle Bundesländer verbindlich wird.

Quelle: zdb.de
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Entsorgung: Müllabfuhr muss nicht rückwärtsfahren

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Eigentümer müssen ihre Mülltonnen laut des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße an anderer Stelle als ihrem Grundstück bereitstellen, wenn dieses von der Mülllabfuhr aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht angefahren werden kann (AZ: 4 K 488/22.NW). Dies gilt insbesondere dann, wenn die Anfahrt nur rückwärts möglich ist. Grund dafür ist, dass das Rückwärtsfahren laut den Unfallverhütungsvorschriften der Unfallversicherungsträger vermieden werden soll.

Im konkreten Fall wehrten sich die Eigentümer (Kläger) aus dem Landkreis Kusel gegen eine Anordnung der Kreisverwaltung, ihre Mülltonnen an der 50 Meter von ihrem Grundstück entfernten Straße aufzustellen. Ihr Grundstück ist lediglich über einen schmalen Zufahrtsweg erreichbar, der keine Wendemöglichkeit bietet. Sie argumentierten, dass ihre Nachbarin das Wenden der Müllfahrzeuge auf ihrer Parkfläche erlaube und das Unternehmen andere Grundstücke rückwärts anfahre.

Die Kammer lehnte diese Argumente ab. Sie hielt an ihrer Ansicht fest, dass die Anordnung rechtmäßig ist. Es wurde nicht klar, ob die genannte Wendemöglichkeit tatsächlich geeignet und rechtlich gesichert ist. Das Unternehmen könne nicht gezwungen werden, gegen Unfallverhütungsvorschriften zu verstoßen, indem es das Grundstück der Kläger rückwärts anfährt. Es liegt in der Entscheidung des Unternehmens, welche Haftungsrisiken es eingehen kann. Außerdem bestehe durch das Rückwärtsfahren ein erhöhtes Unfallrisiko, dass durch die Aufstellung der Mülltonnen 50 Meter weiter vermieden werden kann.

Quelle: vgnw.justiz.rlp.de/AZ: 4 K 488/22.NW
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Wohnen: Darauf kommt es beim Kauf eines Schlafsofas an

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Schlafsofas sind praktische und vielseitige Möbelstücke, die sich sowohl in kleinen als auch in größeren Wohnungen gut einfügen. Sie bieten Komfort für Gäste und sind in zahlreichen Stilrichtungen, Materialien und Preisklassen erhältlich. Heutzutage sind sie sowohl funktional als auch ästhetisch ansprechend gestaltet. Das Portal livingathome.de gibt darüber Auskunft, worauf beim Kauf zu achten ist.

Bei der Auswahl eines Schlafsofas sollten Eigentümer oder Mieter ihre persönlichen Vorlieben und Bedürfnisse berücksichtigen, zum Beispiel im Hinblick auf die Größe und das Design. Die Häufigkeit der Nutzung als Schlafplatz ist ebenfalls entscheidend, da ein häufig genutztes Schlafsofa eine hochwertige Matratze und einen guten Lattenrost benötigt. Unterschiedliche Matratzentypen wie Futon, Schaumstoff oder Federkern bieten unterschiedliche Vorteile.

Beim Sofabezug sollte berücksichtigt werden, ob Kinder oder Haustiere im Haushalt leben. In diesem Fall ist ein strapazierfähiger und schmutzabweisender Bezug wichtig. Leder ist zwar pflegeleicht, jedoch weniger kuschelig als textile Bezüge. Abnehmbare Bezüge sind praktisch, da sie bei Bedarf gereinigt werden können. Beim Kauf eines Schlafsofas sollten Eigentümer oder Mieter außerdem sowohl Sitz- als auch Liegekomfort vorab ausgiebig testen.

Quelle und weitere Informationen: livingathome.de
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Büroimmobilien: Veränderung am Markt

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Büroimmobilien bleiben länger auf dem Markt als zuvor, insbesondere solche mit schlechter Ausstattung und in weniger attraktiven Lagen. Das geht aus einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) hervor. Demnach bleibt jedes vierte Inserat 38 Wochen auf dem Markt. Der Büromarkt befindet sich also in einer Umbruchphase.

Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieten bundesweit nur um 5,9 Prozent gestiegen – das ist niedriger als die Inflationsrate. Dadurch sind die realen Mietpreise erstmals seit vielen Jahren gesunken. Objekte in Städten und ihrem Umland haben es zunehmend schwerer, während Leipzig, Hannover und Duisburg die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen. Schwächelnde Konjunktur und Homeoffice-Trends beeinflussen die Mietpreise.

IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer bemerkt veränderte Anforderungen an Büros: „Das Büro wird vor allem als Begegnungsort genutzt. Entsprechend tobt jetzt ein Wettbewerb um innovative Konzepte.“ Ältere Büros und solche in weniger attraktiven Lagen blieben länger leer. Michael Voigtländer erklärt, dass solche „Ladenhüter“ in der Vergangenheit nicht in dieser Größenordnung existierten. Die Studie beruht auf Daten der Value AG. Analysiert wurden etwa 439.000 Inserate von Büroimmobilien.

Quelle: iwkoeln.de
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Baugerichtstag: Vorschläge stoßen auf Widerstand

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Die Vorschläge für Änderungen im Bauvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) stoßen auf Widerstand seitens der Baubranche. Der Kern dieser Änderungsvorschläge betreffe die Möglichkeit für Auftraggeber, vertraglich vereinbarte Leistungen eigenständig zu ändern. Die Baugewerbe- und Bauindustrieverbände lehnen die Abschaffung des Einigungsversuchs vor einer solchen Änderung ab.

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie, betont: „Leider wurde den Betroffenen dieses Mal im Vorfeld nicht die Möglichkeit gegeben, zum Bauvertragsrecht im BGB ihre Erkenntnisse und Anregungen einzubringen. Daher gehen wesentliche Vorschläge („Thesen“) an der Praxis vorbei. Probleme mit dem Einigungsgrundsatz sind uns nämlich nicht bekannt.“

Felix Pakleppa vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes kritisiert die geplanten Änderungen ebenfalls. Er betont, dass es nicht passt, „den gesetzlich vorgesehenen Einigungsversuch über eine Leistungsänderung und deren Bezahlung vor einer möglichen Änderungsanordnung zu streichen“. Auch sehen die beide Hauptgeschäftsführer eine Zumutung für Bauunternehmen. Diese müssten Änderungen auf eigene Kosten vorzunehmen, ohne über die Bezahlung informiert zu sein. Sie lehnen das Abrücken vom Grundsatz ‚Einigen statt Streiten‘ daher ab.

Quelle: bauindustrie.de
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Urteil: Vergabeverfahren kann fortgesetzt werden

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Das Vergabeverfahren für die Planungsleistungen des Asklepios-Klinik-Neubaus in Hamburg-Altona kann mit den bestehenden Vergabeunterlagen fortgeführt werden. Das entschied kürzlich das Hanseatische Oberlandesgericht (1 Verg 3/22). Jedoch ist eine Neubewertung der finalen Angebote der Bieter erforderlich.

Durch die Entscheidung wurde einer Beschwerde der Asklepios-Kliniken in Hamburg gegen eine Entscheidung der Vergabekammer weitestgehend stattgegeben. Die Vergabekammer hatte im Vorfeld mangelnde Transparenz beanstandet. Sie entschied im Juli 2022, das Verfahren in den Stand vor Versendung der Vergabeunterlagen zurückzusetzen und verlangte von der Klinikbetreiberin, die Unterlagen zu überarbeiten. Gegen diese Entscheidung legte die Klinikbetreiberin sofortige Beschwerde ein.

Der Fall landete beim Hanseatische Oberlandesgericht. Dieses konnte jedoch keine mangelnde Transparenz erkennen. Die Entscheidung ist unanfechtbar.

Quelle: justiz.hamburg.de/1 Verg 3/22
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Energie: Effiziente Gebäudehülle

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Hohe Strom- und Wärmerechnungen veranlassen Immobilienbesitzer dazu, in ihre Gebäude zu investieren. Doch wie können Eigenheimbesitzer den Energieeinsatz minimieren, um hohe Energierechnungen zu vermeiden? Neben der Heizung spielt laut des Verbandes Fenster + Fassade (VFF) insbesondere die Gebäudehülle eine wichtige Rolle, um solare Gewinne zu erzielen.

Eine effiziente Gebäudehülle hilft, den Wärmebedarf in der kalten Jahreszeit zu reduzieren. Integrierte moderne Wärmeschutzfenster sowie gut sanierte Fenster und Türen ermöglichen es, Wärmeverluste zu minimieren. Der Einbau neuer Fenster und Türen lässt sich übrigens staatlich fördern.

Bei der Planung sollte auch ein effektiver Sonnenschutz berücksichtigt werden, um Überhitzung der Räume im Sommer zu vermeiden. Lösungen wie Rollläden, Raffstoren oder Textilscreens können eingesetzt werden. Eigentümer, die sich über Fördermöglichkeiten informieren möchten, können dies unter xn--fenster-knnen-mehr-l3b.de/foerdermittel-assistent/. Der kostenlose Förderassistent des VFF hilft dabei, passende Programme zu finden.

Quelle: holzindustrie.de
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