Guter Rat Archive - Seite 6 von 15

Urteil: Beschluss für Poolbau in Eigentümergemeinschaft erforderlich

27. März 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Wohnungseigentümer dürfen nicht ohne Weiteres bauliche Veränderungen vornehmen, wenn die anderen Wohnungseigentümer darüber nicht informiert wurden bzw. nicht mit diesen einverstanden sind. Aufgrund des sogenannten „Beschlusszwanges“ müssen sie notfalls im Wege einer Beschlussersetzungsklage einen Gestattungsbeschluss herbeiführen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hervor (V ZR 140/22).

Im vorliegenden Fall bewohnen die Eigentümer jeweils eine Doppelhaushälfte. Sie haben ein Sondernutzungsrecht an dem an die jeweilige Haushälfte anschließenden Gartenteil. Nun kam einer der Eigentümer auf die Idee, in seinem Gartenteil einen Swimmingpool zu bauen. Daraufhin klagte der andere Eigentümer auf Unterlassung und bekam vom Amts- und Landgericht Recht. Der Eigentümer, der bereits mit dem Swimmingpool-Bau begonnen hatte, legte Revision ein.

Diese wies der V. Zivilsenat des BGH jedoch ab. Denn der andere Eigentümer kann auf Unterlassung klagen, da „bauliche Veränderungen […] gemäß § 20 Abs. 1 WEG durch einen Beschluss der Wohnungseigentümer gestattet werden [müssen]“. Auch das Sondernutzungsrecht räume dem Eigentümer nicht ein, den Gartenteil grundlegend umzugestalten wie es durch den Bau eines Swimmingpools der Fall ist.

Quelle: V ZR 140/22/bundesgerichtshof.de
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Urteil: Containerparks müssen geräumt werden

13. März 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

In Berlin dürfen Grundstücke nicht als sogenannte Containerpark genutzt werden, in denen Mieter beispielsweise in Wohnwagen leben. Das entschied nun das Verwaltungsgericht Berlin (VG 13 L 325/22 u. a.). In einem der vorliegenden Fälle hatte ein Betreiber auf einem 4.000 Quadratmeter großen Grundstück in Treptow-Köpenick ohne Genehmigung Container aufstellen lassen und vermietet. Die Mietkosten beglich teilweise das Jobcenter.

Die Bauaufsichtsbehörde des Bezirksamts untersagte die Nutzung zu Wohnzwecken und wies den Betreiber an, die bestehenden Mietverhältnisse zu kündigen und das Grundstück zu räumen. Hiergegen stellte der Betreiber einen sogenannten Eilrechtschutzantrag. Allerdings ohne Erfolg. Das Verwaltungsgericht bestätigte die Rechtmäßigkeit des Vorgehens der Bauaufsichtsbehörde des Bezirksamts.

Denn der Containerpark sei vom Betreiber ohne Baugenehmigung und somit illegal errichtet worden. Auch Zugänge, Zufahrten und Rettungswege entsprechen laut Verwaltungsgericht nicht den bauordnungsrechtlichen Anforderungen. Die eingeräumte Frist für die Kündigungen von sechs Monaten sei ebenfalls angemessen, so das Verwaltungsgericht. Gegen den Beschluss kann noch Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden. Ähnliche Beschlüsse fasste das Verwaltungsgericht auch für zwei weitere Berliner Grundstücke.

Quelle: berlin.de
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Urteil: Streuobstwiese muss einer Schule weichen

6. März 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Eine Streuobstwiese muss in Berlin-Johannisthal/Adlershof einem Schulbau weichen. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 24 L 36/23). Im vorliegenden Fall soll eine Gemeinschaftsschule auf einem rund 3,5 Hektar großen Grundstück gebaut werden, auf dem sich zurzeit eine Streuobstwiese befindet.

Laut Bundesnaturschutzgesetz handelt es sich bei Streuobstwiesen um geschützte Biotope, die nicht zerstört werden dürfen. Jedoch erteilte das Bezirksamt Treptow-Köpenick dem Wohnungsbauunternehmen eine Befreiung von diesem Verbot. Dagegen reichte ein Naturschutzverband einen Eilantrag beim Verwaltungsgericht Berlin ein. Ohne Erfolg.

Ein entsprechendes Verbot könne laut des Verwaltungsgerichts Berlin aufgehoben werden, wenn diesem ein öffentliches Interesse entgegensteht. Das sei hier der Fall, weil durch den Bau der Gemeinschaftsschule ab dem Schuljahr 2025/26 die zu erwartende Nachfrage nach Schulplätzen gedeckt werden könne. Auch gebe es keine alternative Fläche für den Schulbau. Gegen den Beschluss kann allerdings noch Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg eingelegt werden.

Quelle: berlin.de/VG 24 L 36/23
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Urteil: Langzeitstudierende können Anspruch auf Wohngeld verlieren

27. Februar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Studierende können ihren Anspruch auf Wohngeld verlieren, wenn sie länger als nötig für ihr Studium brauchen. Dies entschied nun das Verwaltungsgericht Berlin (VG 21 K 144/22). Im vorliegenden Fall befand sich eine Studentin, die Wohngeld beantragte, in ihrem Zweitstudium im 14. Fachsemester und insgesamt im 20. Hochschulsemester.

Den Antrag auf Wohngeld lehnte die Wohngeldbehörde des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf jedoch ab. Die Begründung: die Inanspruchnahme sei missbräuchlich. Dagegen klagte die Studentin. Doch auch vom Verwaltungsgericht Berlin bekam sie kein Recht. Denn ebenso wie die Wohngeldbehörde des Bezirksamtes geht auch das Verwaltungsgericht bei der Studentin von einer missbräuchlichen Inanspruchnahme aus.

Diese liege bei einer Studiendauer vor, die darauf schließen lässt, dass das Studium nicht oder nicht mehr ernsthaft betrieben werde. Im vorliegenden Fall benötigte die Studentin für ihr Studium nicht nur mehr als das Doppelte der Regelstudienzeit, sondern sie bestand auch nur etwas mehr als die Hälfte aller erforderlichen Klausuren.

Quelle: berlin.de/VG 21 K 144/22
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Urteil: Adlon-Erben erhalten vorerst keine Entschädigung

20. Februar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Die Erbengemeinschaft von Hedwig Adlon erhält vorerst keine Entschädigung für deren Hotel-Enteignung im November 1949. Das entschied das Verwaltungsgericht Berlin (VG 29 K 131/20). Hedwig Adlon war damals infolge des „Gesetzes zur Einziehung von Vermögenswerten der Kriegsverbrecher und Naziaktivisten“ enteignet worden.

Laut Verwaltungsgericht Berlin wurde ihr unter anderem angelastet, dass sie und ihr Mann Louis 1941 in die NSDAP eingetreten seien und das Hotel mit ihrem Einverständnis unter der Führung von Naziaktivisten gestanden habe. Die Erbengemeinschaft teilt diese Auffassung nicht und glaubt, dass ihre Verwandten damals zu Unrecht als Naziaktivistin auf die sogenannte „Liste 3“ gesetzt worden sind. Dafür gebe es neue Beweise.

Das Verwaltungsgericht sieht dies anders. Da die Beweismittel im abgeschlossenen Verwaltungsverfahren teilweise schon bekannt gewesen seien, seien sie nicht mehr „neu“. Das Urteil ist noch nichts rechtskräftig. Der Streit könnte nun in die nächste Runde gehen – die Erbengemeinschaft kündigte bereits weitere rechtliche Schritte an. Das Hotel, 1984 abgerissen und um 1997 wieder aufgebaut, zählt zu den bekanntesten Luxushotels in Deutschland.

Quellen: berlin.de/berlinjournal.biz
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Urteil: Augen auf beim Grunderwerbsteuerbescheid

13. Februar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Eine Käuferin kauft ein unerschlossenes Grundstück von einer Gemeinde. Vertraglich verpflichtet sie sich dazu, die Erschließungskosten zu tragen. Ist das der Fall, muss sie die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des unerschlossenen Grundstücks zahlen, nicht aber auf den inklusive der Erschließungskosten ausgewiesenen Kaufpreis. Das teilte nun der Bundesfinanzhof (BFH) mit (Urteil vom 28. September 2022, II R 32/20) und schreibt damit seine Rechtsprechung fort.

Im vorliegenden Fall hatten eine Käuferin und ihr Mann Miteigentum an einem unerschlossenen Grundstück einer erschließungspflichtigen Gemeinde erworben. Im Vertrag wurden als Kaufpreis 102.600 Euro für den verkauften Grund festgesetzt sowie ein weiterer Teilbetrag für sämtliche Erschließungskosten. Bei der Festsetzung der Grundsteuer orientierte sich das zuständige Finanzamt nun am Gesamtbetrag.

Dagegen legte die Klägerin zunächst Einspruch beim Finanzamt ein, den dieses allerdings zurückwies. Daraufhin zog sie vor das Finanzgericht, das ihre Klage ebenfalls abwies. Sie legte Revision ein und fordert eine Herabsetzung der Grunderwerbsteuer. Schließlich seien die Erschließungskosten nicht Teil der Bemessungsgrundlage. Vom BFH bekam sie letztendlich Recht. „Die angefochtenen Bescheide sind dahin zu ändern, dass die Erschließungskosten nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind“, so der BFH.

Quellen: bundesfinazhof.de (Urteil vom 28. September 2022, II R 32/20)/haufe.de
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Urteil: Land Berlin verliert im Hinblick auf Milieuschutz

30. Januar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Das Land Berlin ist nun endgültig beim Versuch gescheitert, durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in einem sogenannten Milieuschutzgebiet im Bezirk Tempelhof-Schöneberg Häuser vor der Privatisierung zu schützen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat einen entsprechenden Beschluss gefasst (III ZR 217/20).

Aus diesem geht hervor, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision zurückgewiesen wird. Auf Grundlage der vom Berufungsgericht unbeanstandet getroffenen Tatsachenfeststellungen sei die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nach Paragraf 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen gewesen, so der BGH.

Der Milieuschutz ist eine gesetzliche Maßnahme zum Schutz der Bevölkerung in einem bestimmten Gebiet. Mit dem Milieuschutz sollen Mieter unter anderem vor Luxussanierungen und damit einhergehenden steigenden Mieten geschützt werden. Vermieter können in gewissem Rahmen zwar Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen. Die Maßnahmen müssen sie aber vorher genehmigen lassen.

Immobilienkauf: Bargeld nicht mehr zulässig

23. Januar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Immobilien dürfen nicht mehr mit Bargeld, Edelmetallen wie Gold und Silber und mit Diamanten bezahlt werden. Außerdem soll zeitnah eine Immobilientransaktionsdatenbank auf Basis der Angaben aus notariellen Beurkundungen geschaffen werden. Die Maßnahmen sollen der Kriminalitäts- und Geldwäschebekämpfung dienen.

Zudem sind ausländische Gesellschaften, die im Inland Immobilieneigentum erwerben, künftig nicht nur beim Neuerwerb, sondern auch beim Erwerb von Bestandsimmobilien gegenüber dem Transparenzregister mitteilungspflichtig. Entsprechende Mitteilungen müssen bis zum 31. Dezember 2023 erfolgen. Dies geht aus dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SDG II) hervor, dass der Bundestag kürzlich verabschiedet hat.

Der Immobilienverband Deutschland IVD begrüßt das SDG II. „Das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II ist ein grundsätzlich sinnvolles Instrument, um die Wirtschaftssanktionen durchzusetzen und die Bekämpfung von Geldwäsche voranzutreiben“, so Christian Osthus, stellvertretender Bundesgeschäftsführer und Justiziar beim IVD-Bundesverband.

Urteil: BGH entscheidet bezüglich Beweislastverteilung

16. Januar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Bis zum Bundesgerichtshof (BGH) hat es nun ein Fall geschafft, bei dem eine Weintraube eine entscheidende Rolle spielt (VI ZR 1283/20). Im November 2018 wollte eine Kundin in einem Einrichtungshaus in Kiel einkaufen. Dabei rutschte sie auf einer am Boden liegenden Weintraube aus, stürzte und zog sich dabei so schwere Verletzungen zu, dass ihr letztlich eine Hüftendoprothese implantiert werden musste.

Sie klagte daraufhin zunächst vor dem Landgericht und vor dem Oberlandesgericht auf Schadenersatz. Das Landgericht wies die Klage nach der Beweisaufnahme jedoch ab und auch die Berufung der Klägerin vor dem Oberlandesgericht blieb ohne Erfolg. Als Grund dafür wurde unter anderem angeführt, dass das Einrichtungshaus für das Vorhandensein glitschiger Essensreste nicht generell haften könne. Zudem könne nie ausgeschlossen werden, dass sich derartige Gefahrenstellen auf dem Boden befinden.

Das Berufungsgericht war darüber hinaus der Auffassung, dass die Klägerin erst beweisen muss, dass das Einrichtungshaus keine Sicherungsmaßnahmen getroffen habe. Diesen Beweis habe die Klägerin nicht erbracht. Die Beweislastverteilung sieht der BGH allerdings anders: Denn derjenige, der eine Gefahrenlage – gleich welcher Art – schafft, sei grundsätzlich dazu verpflichtet, Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Das Berufungsurteil wird daher aufgehoben und der Fall wird zur neuen Entscheidung ans Berufungsgericht zurückverwiesen.

Urteil: Vermieter muss Mietverhältnis bei Suizidgefahr des Mieters fortsetzen

9. Januar 2023/in Aktuelles, Guter Rat/von

Würde die Räumung eines psychisch kranken Mieters zu einer Suizidabsicht führen, muss der Vermieter das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzen. Dies entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH; AZ: VIII ZR 390/21). Im vorliegenden Fall wollte ein Eigentümer seiner Mieterin wegen Eigenbedarfs kündigen, um zwei Wohnungen für sich und seinen Lebenspartner zusammenlegen und diesem somit wegen orthopädischer Probleme einen barrierefreien Zugang zu ermöglichen.

Er kündigte seiner Mieterin, die bereits seit 40 Jahren in der Wohnung lebt. Diese widersprach der Kündigung daraufhin und machte Härtegründe geltend. Sie leide an schweren Depressionen bis hin zu Suizidideen. Daraufhin bot der Vermieter ihr eine andere Wohnung im Haus an. Dieses Angebot nahm die Mieterin allerdings nicht an. Daraufhin klagte er vor dem Amtsgericht auf Räumung beziehungsweise auf die hilfsweise Fortsetzung des Mietverhältnisses für ein Jahr bei Festlegung einer höheren Kaltmiete. Das Amtsgericht beziehungsweise das Berufungsgericht (Landgericht) erhöhten daraufhin zwar die zu zahlende Nettokaltmiete. Auch die Eigenbedarfskündigung wurde für wirksam erklärt, das Mietverhältnis musste der Kläger aber dennoch fortsetzen.

Grund dafür waren wohl auch die Aussagen des Lebenspartners und der behandelnden Ärztin der Mieterin. Schließlich landete der Fall vor dem BGH, der aber auch zugunsten der Mieterin entschied. Auch die Ablehnung einer Therapie oder das Ausschlagen einer Ersatzwohnung könne nicht grundsätzlich dazu führen, das Vorliegen einer Härte abzulehnen. Grund dafür ist, dass Betroffene gegebenenfalls schon krankheitsbedingt über eine fehlende Einsichtsfähigkeit verfügen. Allerdings müssen laut BGH Einzelfallentscheidungen getroffen werden.