Finanzierung im Wandel der Zinsen – Clevere Finanzierungsideen für Kapitalanleger

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Die Finanzierung der eigenen vier Wände oder einer Immobilienkapitalanlage wird nicht nur mit eigenem Kapital bestritten, sondern meist benötigt der Immobilienkäufer Fremdmittel über ein Darlehen.

Für Die meisten Kapitalanleger gilt, so wenig wie möglich Eigenkapital für den Kauf der Immobilie einzusetzen. Wenn überhaupt nur für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Notar und wenn nötig Makler. Diese Kosten variieren je nach Bundesland.

Bei dem gängigen Annuitätendarlehen zahlt der Kunde für sein Darlehen monatlich eine fixe gleichbleibende Rate über die Zinsbindung, die aus Zins- sowie einem Tilgungsanteil besteht. Insgesamt verringert sich über die Jahre hinweg der prozentuale Zinsanteil (berechnet auf die Restschuld), während der Tilgungsanteil steigt.

Gerade für Kapitalanleger ist aber die Variante über ein Tilgungsaussetzungsdarlehen zu finanzieren aus mehreren Gründen sehr spannend. Während der Laufzeit des Vorausdarlehens (siehe Bild) zahlt der Käufer keinen Tilgungsanteil und muss deshalb nur die Zinsen auf das Gesamtdarlehen bezahlen. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen dann vollständig getilgt bzw. abgelöst durch ein Bauspardarlehen. Somit hat der Kunde die Möglichkeit, seine Zinsraten gleichbleibend über die Dauer der Zinsbindung des Vorausdarlehen, steuerlich gelten zu machen.

Beispiel: 250.000€ Darlehenssumme, 4% Zinssatz = 10.000€ Zinsen die man gleichbleibend jährlich steuerlich ansetzen darf.

So funktioniert ein Tilgungsaussetzungsdarlehen bildlich gesehen.

Ideal lässt sich das Tilgungsaussetzungsdarlehen z.B. in Kombination mit einem Bausparvertrag zur Zinssicherung oder einer Fondsgebundenen Rentenversicherung für Renditejäger kombinieren.

Der Bausparvertrag lässt sich mit passender Bausparsumme sowie geeignetem Zuteilungstermin so kalkulieren, dass über die gesamte Finanzierung Zins- und Ratensicherheit besteht. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, kann das Vorausdarlehen mit einem günstigen Bauspardarlehen abgelöst werden.

Der Immobilienbesitzer muss das Bauspardarlehen aber nicht in Anspruch nehmen. Er kann die Restschuld auch durch ein zu dem Zeitpunkt günstigeres Darlehen ablösen und das angesparte Eigenkapital auszahlen lassen. Oder er nutzt das Bauspardarlehen für ein anderes Objekt. Während der Bauspardarlehensphase, kann jederzeit das Bauspardarlehen komplett oder teilweise abgelöst werden. Eine Grenze der Sonderzahlungen gibt es hier nicht.

Beispielrechnung:
Tilgungsaussetzungsdarlehen Bausparvertrag Annuitätendarlehen
Darlehensbetrag 50.000 € Bausparsumme 50.000 € Darlehenssumme 50.000 €
Laufzeit (vorauss.) 10 Jahre   Laufzeit/Zinsbindung 20 Jahre
Sollzinsen 4,19 % p.a Guthabenzins 1,25 % p.a. Sollzinsen 5,25 % p.a.
eff. Zinsen 4,27 % p.a.   eff. Zinsen 5,38 % p.a.
Sollzinsrate ca. 174 € Sparrate 150 Euro  
monatl. Summe   324 Euro monatl. Rate 337 €
Sollzins für Bauspardarlehen 3,50 % p.a.  
Effekt. Zinsen für das Bauspardarlehen 3,76 % p.a.  
Rückzahlungsrate nach Zuteilung 324 €  
Zinsen insgesamt 27.932 € Zinsen insgesamt 30.861 €

Die Vorteile liegen auf der Hand:

  1. Gleichbleibende Rate über komplette Laufzeit
  2. Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit
  3. Günstige Anschlussfinanzierung am Ende der 1. Darlehensphase
  4. Komplette Tilgung beim Bauspardarlehen möglich
  5. Keine Restschuld am Ende
  6. Gleichbleibende steuerliche Abschreibung

Wir begleiten Sie gerne bei der richtigen Wahl Ihrer Baufinanzierung. Sei es für den Neubau, den Kauf eine Kapitalanlage oder die passende Anschlussfinanzierung. Auch bei Modernisierungskrediten jeglicher Art sind wir der richtige Ansprechpartner. Ihr Team der ACSONDA Baufinanzierung GmbH & Co.KG.

Rechtsschutzversicherung – überflüssig oder sinnvoll?

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Recht haben und Recht bekommen ist nicht immer dasselbe. Das merkt man schnell, wenn es zu Streitigkeiten und Missverständnissen im Leben kommt. Nicht selten kann es vorkommen, dass diese Missverständnisse einem Anwalt abgegeben werden und diese dann vor Gericht landen.

Grundsätzlich muss klar sein: Wer sein Recht durchsetzen möchte, muss dafür bezahlen. Wie man sich vor finanziellen Folgen eines Rechtsstreits schützt und eine Unterstützung im Schadensfall erhält, wird Ihnen in der folgenden Auflistung von Schadenbeispielen gezeigt.

– Familie Meier kauft sich eine neue Küche für ihr neues Haus. Die Möbel sind leider beschädigt und der eingebaute Herd funktioniert nicht. Das Möbelhaus weigert sich jedoch Ersatzteile zu liefern. (Privatrechtsschutz)

– Thorsten Meier wird nach jahrzehntelanger Betriebszugehörigkeit von seinem Arbeitgeber fristlos gekündigt. Thorsten Meier ist jedoch nach tarifvertraglichen Bestimmungen dazu gezwungen, sein Gehalt jeden Monat einzuklagen. Dieser Rechtsstreit zieht sich über ein halbes Jahr hin. (Arbeitsrechtsschutz)

– Sabine Meier fährt mit ihrem Auto auf einer engeren Straße. Ihr kommt ein anderes Fahrzeug entgegen. Der andere Fahrer bleibt jedoch nicht an dem auf seiner Seite stehenden Fahrzeug stehen und die beiden Fahrzeuge touchieren sich. (Verkehrsrechtsschutz)
– Familie Meier wohnt in einem Einfamilienhaus. Der Nachbar spielt zum Leidwesen der Nachbarn ständig Trompete. Familie Meier fühlt sich hiervon stark gestört. (Miet- und Eigentumsrechtsschutz)

– Thorsten Meier hat eine vermietete Eigentumswohnung. Plötzlich zahlt der Mieter keine Miete mehr. Thorsten muss jedoch seine Kreditraten für das Objekt bezahlen. (Vermieterrechtsschutz)

Grundsätzlich muss jeder Kunde selbst wissen, wo er sein eigenes „Problem“ sieht. Die Leistungsbausteine der Rechtsschutzversicherung könne individuell gestaltet werden und sollten zur aktuellen Lebenssituation passen.

Gerne erstellt unsere ASCONDA Finanzberatungen Ihnen Ihr persönliches Angebot für Ihre Rechtsschutzversicherung. Melden Sie sich gerne unter der Telefonnummer 0721-66 801 401 oder finanzberatungen@asconda.de

Über die Autorin

Laetitia Nees ist als Teamleiterin zuständig für alle Tätigkeiten, die den Bereich der Finanzberatungen insbesondere den Themen Versicherungen, Vorsorge und Ruhestandsplanung umfassen. Sie gibt Ihnen gerne in den Newslettern hilfreiche Informationen, wie Sie sich mit den verschiedenen Versicherungslösungen aufstellen können. Tipps und Tricks gibt es hierbei auch für vorhandene Absicherungen, die gerne kostenfrei in einem Gespräch analysiert werden. (Autorenbox)

Deshalb ist eine Immobilie als Kapitalanlage interessant

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Durch die Verzinsung von Tagesgeld und Festgeld überlegen immer mehr Menschen, ihr Geld in Immobilien zu investieren. Schließlich sollte das Ersparte eine möglichst hohe Rendite erzielen.

Blickt man auf die Preisentwicklung, ist es kein Wunder, weshalb immer mehr Anleger ihr Geld in Immobilien investieren wollen.

Seit dem Jahr 2010 haben sich nämlich die Preise für Immobilien verdoppelt. Steigen der Immobilienwert und die Miete bis zum Hausverkauf, erfüllen sich die Erwartungen der Anleger.

Damit das der Fall ist, müssen jedoch die Erhaltungsaufwendungen möglichst gering bleiben. Wer sich also für eine Immobilie als Kapitalanlage interessiert, sollte sich folgende Fragen stellen: Wie hoch ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Jahreskaltmiete? Wie hoch sind die Nebenkosten? Wie lange soll die Immobilie im Besitz bleiben? Wie sieht die Finanzierung aus? Gibt es absehbare Risiken in Bezug auf den Wiederverkauf?

Wer gute Renditen erzielen möchte, muss den Kauf einer vermieteten Immobilie unbedingt in Betracht ziehen. Gerade in der heutigen Zeit ist es wichtiger denn je, Geld smart zu investieren. Und dafür benötigt man nicht zwingend Eigenkapital. Die Motivation zu investieren, sehen die meisten cleveren Anleger in folgenden Aspekten:

• die Altersvorsorge absichern
• Vermögen aufbauen
• Steuern sparen
• Wert schaffen
• Geld smart anlegen – Sparbuch gegen Immobilien tauschen

Eines ist dabei mittlerweile den meisten Anlegern klar: Geld auf dem Konto oder niedrig verzinste Anlagen werden von der Inflation aufgefressen. Zahlreiche Ökonomen sehen die offizielle Inflationsrate bei ca. 8% als realistisch. Wer also mindestens sein Geld behalten möchte, sollte zusehen mit seinem Kapital sinnvoll zu investieren, um gegen die hohe Inflation arbeiten zu können.

Zur eigenen Immobilie mit wenig Eigenkapital

Mit vermieteten Immobilien Vermögen aufbauen. Was viele nicht wissen: Dazu benötigt man nur wenig oder gar kein Eigenkapital. Mit sorgfältig geprüften Off-Market Immobilien finanziert sich die Immobilie durch die Mieteinnahmen nach zwei bis drei Mieterhöhungsperioden von selbst.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Unsere Immobilienberater stehen Ihnen jederzeit zur Verfügung.

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Wohnen: 1,5-Raum-Wohnungen laut Studie weiterhin gefragt

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Wohnungen mit 1,5 Räumen zum Kauf und zur Miete sind weiterhin gefragt. Das geht aus dem „IW-Cube Compact Living Report 2022“ hervor. So sind die Kaufpreise von 2020 auf 2021 für diese sogenannten „Compact-Living-Immobilien“ qualitätsbereinigt um 12,2 Prozent gestiegen. Die Mieten sind im selben Zeitraum um qualitätsbereinigt um 2,5 Prozent gestiegen.

Die Kaufpreise für 1,5-Raum-Wohnungen haben besonders in Chemnitz und Leipzig zugelegt. Hier lagen die Preissteigerungen bei 24,4 bzw. 20,5 Prozent. Aber auch in Wuppertal war die Preissteigerung hoch. Dort betrug sie 19,6 Prozent. Bei der Mietpreisentwicklung legten besonders die Städte Berlin, Mönchengladbach, Leipzig und Wuppertal zu, und zwar um rund 4,3 bis 4,6 Prozent.

Der Report wurde von der Cube Real Estate GmbH in Auftrag gegeben und vom Institut der deutschen Wirtschaft Köln herausgegeben. Aus dem Report geht auch hervor, dass etwa 2,2 Millionen Personen in Deutschland in einer 1,5-Raum-Wohnung leben, bei der es sich um den Erstwohnsitz handelt. Neben Singles wohnen vor allem junge Berufstätige in sogenannten Compact-Living-Immobilien.

Quelle und weiter Informationen: iwkoeln.de/studien
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Auszug: Deutsche verlassen das Elternhaus früher

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Immer mehr Jugendliche und junge Erwachsene ziehen schneller von Zuhause aus. Das geht aus einer Mitteilung des Statistischen Bundesamtes (Destatis) hervor. So lebten 2,6 von 8,3 Millionen 15- bis 24-Jährigen 2021 nicht mehr im Elternhaus. Das entspricht 31,2 Prozent. Zehn Jahre zuvor waren in diesem Alter erst 27,5 Prozent aus dem Elternhaus ausgezogen.

Frauen ziehen laut Angaben des statistischen Bundesamtes etwas eher aus als Männer. Während 35,1 Prozent der 15- bis 24-jährigen Frauen das Elternhaus bereits verlassen hat, sind es zu diesem Zeitpunkt erst 27,6 Prozent der Männer. Doch der Abstand des Auszugs zwischen Männern und Frauen verkleinert sich. Betrug er 2011 noch 10,7 Prozent, sind es 2021 nur noch 7,5 Prozent.

Innerhalb der EU sind die Deutschen mit ihrem Auszug aus dem Elternhaus eher schnell dran. 2021 zogen sie mit durchschnittlich 23,6 Jahren aus und damit fast drei Jahre früher als der EU-Durschnitt. In Schweden (19,0 Jahre), Finnland (21,2 Jahre) und Dänemark (21,3 Jahre) sind die Kinder 2021 am schnellsten flügge geworden, in der Slowakei (30,9 Jahre), Kroatien (33,3 Jahre) und in Portugal (33,6 Jahre) sind die Kinder bei ihrem Auszug am ältesten.

Quelle: destatis.de
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Studie: 35 Prozent der Alleinerziehenden empfinden ihre Miete als zu hoch

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56 Prozent der deutschen Mieterinnen und Mieter halten ihre Miete für angemessen, 12 Prozent halten sie für gering und 7 Prozent sogar für sehr gering. Das geht aus der Studie „Servicemonitor Wohnen“ des Beratungsunternehmens Analyse & Konzepte immo.consult hervor. Lediglich 18 Prozent der Befragten empfinden ihre Miete als zu hoch und nur 7 Prozent als viel zu hoch.

Je nach Zielgruppe unterscheidet sich das Empfinden jedoch. Die sogenannte Starterhaushalte, zu denen 18- bis 29-Jährige mit erster eigener Wohnung zählen, empfinden ihre Miete als gering oder sehr gering. Grund dafür ist, dass sie Preise vergleichen. Auch langjährige Mieter, die von niedrigen Bestandsmieten profitieren, empfinden ihre Miete als gering oder sehr gering.

Schaut man sich die Zielgruppen genauer an, ist festzustellen, dass besonders Alleinerziehende ihre Miete als hoch (25 Prozent) oder als viel zu hoch (10 Prozent) beurteilen. „Alleinerziehende können häufig nur in eingeschränktem Maße arbeiten, aber konkurrieren auf dem Wohnungsmarkt mit Doppelverdiener-Familien und kinderlosen Paaren, die über ein größeres Budget verfügen“, erklärt Katrin Trunec Analyse & Konzepte immo.consult. Auch angesichts der steigenden Nebenkosten dürfe diese besonders stark benachteiligte Zielgruppe nicht aus den Augen verloren werden.

Quelle und weitere Informationen: analyse-konzepte.de
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Analyse: Preise für Eigentumswohnungen nicht mehr so stark gestiegen wie zuletzt

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Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen nicht mehr so stark wie noch zuletzt. Das geht aus einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) hervor. So stiegen die Kaufpreise in den acht größten Städten Deutschlands im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nur um 7,5 Prozent und damit nur halb so stark wie im Vorjahr. Unterschiede gibt es aber in Bezug auf die Städte: Während Käufer von Eigentumswohnungen in Berlin 9,9 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum ausgeben mussten, zahlten die Hamburger nur 4,8 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Während Käufer von Eigentumswohnungen in München im Median 10.000 Euro pro Quadratmeter aufbringen müssen, sind es in Berlin 5.780 Euro pro Quadratmeter und in Hamburg 6.550 Euro pro Quadratmeter. Nach München sind Frankfurt am Main (7.270 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg in Bezug auf die Kaufpreise für Eigentumswohnungen die teuersten Städte Deutschlands. Der Preisaufschwung hat sich laut JLL aber nicht nur in den Metropolen abgeschwächt, sondern auch in den kreisfreien Städten. So zahlten Käufer nur noch 6 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Zuvor waren es noch 14,4 Prozent gewesen.

„Insbesondere die seit dem vierten Quartal 2021 deutlich gestiegenen Finanzierungszinsen sind ursächlich für die Zurückhaltung der Wohnungskäufer und der damit verbundenen Abschwächung der Kaufpreissteigerungen“, so Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation & Transaction Advisory JLL Frankfurt. Neben den Kaufpreisen sind laut JLL auch die Mietpreissteigerungen in vielen Orten schwächer ausgefallen als noch in den Vorjahren. Interessenten, die mehr über die Entwicklung der Angebotsmieten erfahren oder sich die Analyse ansehen möchten, können dies unter jll.de.

Quelle und weitere Informationen: jll.de
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Immobilienwirtschaft: Verbund befürchtet Marktteilung

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Steigenden Druck auf dem Investmentmarkt beobachtet der Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE). Einerseits würden sich Verkäufer fragen, ob sie den richtigen Zeitpunkt zum Verkauf verpasst hätten. Andererseits seien Bestandshalter unsicher, wie sich die Anschlusskonditionen bei einer Verlängerung einer bestehenden Baufinanzierung entwickeln würden.

Laut DAVE führen unter anderem steigende Zinsen, die Inflation sowie die Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Krieges zu höheren Eigenkapitalforderungen der Banken und dazu, dass diese genauer hinsehen. So prüfen sie unter anderem verstärkt den Beleihungswert. Dieser gibt an, welche Summe die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs der Immobilie erhalten würde. Ist der Beleihungswert zu hoch, kommen Finanzierungen aufgrund des erhöhten Risikos nicht mehr zustande.

Für Banken lohnt sich die Vergabe eines Kredites dadurch jetzt unter anderem nur noch für langfristig nutzbare und nachhaltige Immobilien. Deren Preise sind wahrscheinlich höher und die Käufer können vermutlich höhere Kreditraten aufbringen als Käufer von Bestandsobjekten. „Immobilien, die die aktuellen Top-Anforderungen an Ausstattung und Lage nicht mehr erfüllen, sind somit die Verlierer. Hier gehen die Preise runter“, erläutert Gerhard Alles, Schürrer & Fleischer Immobilien. Es entstehe laut Axel Quester von Armin Quester Immobilien „eine Marktteilung in das weiterhin hochpreisige Segment und in fallende Werte bei nicht mehr marktgängigen Objekten“.

Quelle und weitere Informationen: dave-immobilienverbund.de
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Analyse: Empirica Regio bringt Immobilienpreisindex heraus

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Unter dem Titel „Dem Schweinezyklus geht das Futter aus“ hat Empirica Regio den Immobilienpreisindex 2/2022 herausgebracht. Aus diesem geht hervor, dass die Mieten für Eigentumswohnungen sich gegenüber dem letzten Quartal um 2,0 Prozent erhöht haben. Somit haben sich die Mieten für Eigentumswohnungen erstmals seit langem stärker erhöht die Kaufpreise für diese (1,1 Prozent gegenüber dem letzten Quartal).

Aus dem Immobilienpreisindex geht des Weiteren hervor, dass sich die Neubaumieten deutschlandweit in den vergangenen zehn Jahren um 42 Prozent erhöht haben, in den kreisfreien Städten um 41 Prozent und in den Landkreisen um 44 Prozent. Zu den drei teuersten Städten im Mietpreisranking (Neubauwohnungen) zählen laut Empirica Regio München, Frankfurt und Berlin. Das Kaufpreisranking führen bei Neubauwohnungen München, Frankfurt und Stuttgart an.

Empirica Regio weist im Zusammenhang mit dem Immobilienpreisindex darauf hin, dass der Immobilienmarkt zyklisch ist und die Immobilienbrache heute vor Herausforderungen wie zu wenig Bauland, verschärftem Baurecht und steigenden Zinsen steht. Der Immobilienpreisindex ist unter empirica-institut.de kostenlos abrufbar. Einen kurzen Artikel zum Thema gibt es auch von Empirica-Regio-Geschäftsführer Dr. Reiner Braun ist, und zwar unter linkedin.com/pulse/dem-schweinezyklus-gehts-futter-aus-reiner-braun/.

Quellen: empirica-regio.de/empirica-institut.de/linkedin.com/pulse/dem-schweinezyklus-gehts-futter-aus-reiner-braun/
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Studie: Grubenwasser mittels Wärmepumpen erhitzen

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Wie Grubenwasser des ehemaligen Steinkohlereviers Lugau-Oelsnitz im Nordwesten Sachsens für die Wärmeversorgung genutzt werden kann, erforschen aktuell ein Team des Lehrstuhls für Technische Thermodynamik an der Technischen Universität Bergakademie Freiberg und die Firma DBI Gas- und Umwelttechnik GmbH. Die Idee ist es, das Grubenwasser mit Wärmepumpen zu erhitzen und für die Wärme- und Kälteversorgung von Kommunen zu nutzen.

Das Prinzip erklärt Professor Tobias Fieback wie folgt: „Eine Wärmepumpe funktioniert ähnlich wie ein Haushaltskühlschrank, nur nach dem umgekehrten Prinzip. Aus dem Grubenwasser wird Wärme aufgenommen, durch die Zufuhr von elektrischer Energie wird dann ein Kältemittel verdichtet und auf ein höheres Druck- und Temperaturniveau gebracht. Nachdem die Wärme anschließend an das Gebäude abgeführt wurde, wird das Kältemittel wieder entspannt und es kann wieder Wärme aus der Umgebung aufgenommen werden.“

Das Grubenwasser werde stündlich neu gebildet und könne nach der thermischen Nutzung wieder in die Grube zurückgeleitet werden, damit noch höhere Energiemengen zustande kommen. Aktuell werden beim Forschungsprojekt „MareEn“ verschiedene Messungen und Versuche durchgeführt und die Wärmebedarfe für verschiedene Immobilien mit unterschiedlichen Nutzungsarten berechnet.

Quelle und weitere Informationen: tu-freiberg.de
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