Archiv für die Kategorie: Aktuelles

Im Jahre 2006 wurde eine Gewerbehalle an eine Mieterin übergeben. Sie plante, die Halle als Werkstatt für die Herstellung von Kunststoffprodukten sowie als Lager zu nutzen. Mit der Schließung des Mietvertrags wurde eine monatliche Miete über 100 Euro zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer vereinbart. Zudem wurde eine Nutzungsüberlassung vereinbart. Die Mieterin sollte Umbaumaßnahmen im Wert von etwa 8.500 Euro zur Wertsteigerung der Gewerbehalle durchführen. Zu den vereinbarten Maßnahmen gehörten die Ausbesserung und Versiegelung des Betonfußbodens sowie die Isolierung der Wandverkleidung.

Im Jahre 2009 schlossen die beiden Mietparteien einen neuen Mietvertrag; auch diesmal verpflichtete sich die Mieterin zur Durchführung der wertsteigernden Maßnahmen. Im weiteren Verlauf änderte sie allerdings ihre Pläne und führte die vereinbarten Baumaßnahmen an der Gewerbehalle nicht durch. In einem Kündigungsschreiben zu Ende November 2017 verlangte ihre Vermieterin deshalb eine Schadensersatzzahlung in Höhe der berechneten Herstellungskosten (ca. 21.600 Euro) und erhob Klage gegen sie (AZ XII ZR 42/20).

Landgericht (LG) und Oberlandesgericht (OLG) lehnten die Klage mit der Begründung ab, es bestünde kein Schadensersatzanspruch gemäß § 281 BGB, da der Primäranspruch auf Durchführung der Umbauarbeiten nach drei Jahren verjährt sei. Die Baumaßnahmen seien nach den geschlossenen Verträgen im Jahre 2006 und 2009 sofort fällig gewesen. Der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings hebt das Urteil auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Zwar wäre laut BGH gemäß § 271 Abs. 1 BGB die Umbaupflicht zur sofortigen Erfüllung fällig gewesen. Allerdings bedeutet dies nicht, dass die Ansprüche der Vermieterin bei der Rückgabe der Mietsache verfallen. Denn vertraglich war geregelt, dass die Mietsache in einem verbesserten Zustand, unter Berücksichtigung der vereinbarten Forderungen, zurückgegeben wird.

Quelle: BGH
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Zwischen zwei Nachbarn kommt es zu einem Rechtsstreit (AZ V ZR 234/19). Auf einem Grundstück steht eine 15 Meter hohe Schwarzkiefer, deren Äste und Zweige bis zum Nachbargrundstück ragen. Die Schwarzkiefer wächst seit bereits 40 Jahren, die Äste entfalten sich seit 20 Jahren auch über dem Grundstück des Nachbarn. Dieser ist von den abfallenden Nadeln und Zapfen verärgert und fordert seinen Nachbarn auf, die überragenden Äste zurückzuschneiden.

Da dieser nicht auf die Forderung reagiert, schneidet der sich benachteiligt fühlende Grundstückseigentümer eigenhändig die Äste ab, die über seinen Grundstück ragen. Daraufhin erhebt sein Nachbar Klage und fordert, das Abschneiden der Zweige zu unterlassen. Die Kläger betonten, dass die Standfestigkeit des Baumes dadurch gefährdet sei. Vor dem zuständigen Amts- und Landgericht hatte die Klage Erfolg. Der Bundesgerichtshof (BGH) hebt die Klage auf und weist sie an die Vorinstanzen zurück.

Laut Urteil des BGH kann der beklagte Grundstückseigentümer von seinem Selbsthilferecht gemäß § 910 Abs. 1 BGB Gebrauch machen. Auch steht der Eigentümer, auf dessen Grundstück die Schwarzkiefer wächst, in der Verantwortung, die Zweige und Äste so zuzuschneiden, dass das Nachbargrundstück nicht beeinträchtigt wird. Das Selbsthilferecht kann nur dann eingeschränkt werden, wenn naturschutzrechtliche Vorgaben wie Baumschutzsatzungen- oder Verordnungen das Beschneiden des Baumes nicht erlauben.

Quelle: BGH
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Einem Mieter in Berlin wurde das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt. Der im Jahre 1949 geborene Mieter lebte seit 1986 in der knapp 85 Quadratmeter großen Mietwohnung. Im Jahre 2012 erwarb ein neuer Eigentümer die Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung. Als Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. Juni 2017 gab der Eigentümer an, seine Tochter wolle zum Wintersemester 2017/2018 ein Studium in Berlin aufnehmen und die Wohnung beziehen.

Das Kündigungsschreiben wurde dem Mieter anwaltlich im September 2016 zugestellt. Dieser widersprach der Kündigung des Mietverhältnisses und begründete, es lägen Härtegründe vor, die es ihm nicht möglich machen, aus der Mietwohnung auszuziehen. Nach Prüfung des Sachverhalts, lehnten sowohl Amtsgericht (AG) als auch Landgericht (LG) die Räumungsklage und Aufforderung zur Herausgabe der Wohnung ab. Das Mietverhältnis solle gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 und § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB unter denselben Voraussetzungen auf unbestimmte Zeit verlängert werden (AZ VIII ZR 6/19).

Auch wenn das LG, anders als das AG, der Meinung war, die Kündigung wegen Eigenbedarfs entspräche den formellen und materiellen Gründen, greife dennoch der Härteeinwand des Beklagten. Ärztliche Atteste bescheinigten den schlechten gesundheitlichen Zustand des Beklagten, von dem ungewiss sei, wann sich dieser verbessere. Zudem lebe der Beklagte seit etwa 30 Jahren in der Wohnung und sei demnach stark in das soziale Umfeld eingebunden. Es bestünde die Gefahr, sein Gesundheitszustand könne sich nach einem Auszug verschlechtern. Der Bundesgerichtshof (BGH) gab der Revision des Klägers statt und verweist den Fall zur Überprüfung an eine andere Kammer des LG. Denn die vorliegenden ärztlichen Atteste seien nicht ausreichend. Vielmehr müsse ein gerichtlich angeordnetes Sachverständigengutachten Auskunft über die Art, den Umfang und die Auswirkungen des Zustands des Mieters geben.

Quelle: BGH
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Im Jahre 2014 hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung zu einem Preis von 79.800 Euro verkauft. Den neuen Eigentümern war bekannt, dass die Wohnung einen Sachmangel aufweist. Im Schlafzimmer gab es in der Vergangenheit Feuchtigkeit an den Wänden. Im Kaufvertrag haben die Parteien vereinbart, dass der Verkäufer dazu verpflichtet ist, für den Sachmangel aufzukommen, sollte es erneut zu einer Beschädigung durch Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen.

Die Vertragsparteien haben sich auf eine Frist bis Ende Dezember 2015 geeinigt, in welcher diese Vereinbarung gilt. Zum Ende des Jahres 2014 kam es im Schlafzimmer der Wohnung erneut zur Feuchtigkeitsbildung. Die neuen Eigentümer forderten den ehemaligen Besitzer auf, die Schäden zu beseitigen und für die Schadensbeseitigung aufzukommen. Da dieser bis zu der gesetzten Frist der Forderung nicht nachgegangen ist, klagten die neuen Eigentümer gegen den Vorbesitzer. Sie forderten anhand eines Kostenvoranschlags die Zahlung für die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von 7.972,68 Euro ohne Umsatzsteuer. Ebenso sollten die Beklagten die vorgerichtlichen Anwaltskosten übernehmen.

Das Landgericht Krefeld gab der Klage statt. Das Oberlandesgericht Düsseldorf sowie der Bundesgerichtshof haben die Berufung und Revision des Beklagten zurückgewiesen. Denn der Schadensersatzpflichtige ist gemäß des sogenannten „kleinen Schadensersatz“ in der Rechtsprechung dazu verpflichtet, die Zahlung zu leisten. Dabei spielt es keine Rolle, ob der neue Eigentümer die Mängelbeseitigungsmaßnahmen tatsächlich ausführt oder sich mit dem Mangel abfindet. Die Umsatzsteuer müsse allerdings nur dann erstattet werden, wenn sie auch tatsächlich anfalle.

Quelle: BGH
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Bei einem Besichtigungstermin sind Eigentümer oder die von ihnen beauftragten Immobilienmakler dazu verpflichtet, Kaufinteressenten nennenswerte Mängel an der Immobilie zu nennen, sofern diese nicht offensichtlich sind. Sind die Mängel hingegen deutlich zu erkennen, sieht es anders aus.

In dem vorliegenden Fall haben die Kläger eine Eigentumswohnung im Souterrain gekauft, bestehend aus Gästezimmer und Wohnzimmer. Als sie später ein Darlehen für Sanierungsmaßnahmen beantragen wollten, war ihnen aufgefallen, dass es sich dabei nicht um eine – wie im Exposé beschriebene – Wohnfläche handelt, sondern die Zimmer in der von ihnen angeforderten Abgeschlossenheitsbescheinigung als Hobbyraum und Kellervorraum bezeichnet werden. Die Kläger sahen sich daraufhin getäuscht bzw. nicht richtig aufgeklärt und erhoben – auch wegen anderer Mängel – Klage gegen die Immobilienmaklerin.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch zugunsten der Immobilienmaklerin und folgt in seinem Urteil damit dem Landgericht, das die Klage abgewiesen hat. Grund dafür ist auch, dass die Immobilienmaklerin zwar hätte erkennen müssen, dass es sich nicht um Wohnraum handelt, sie aber ein Gespräch mit den Klägern über die schwierigen Lichtverhältnisse geführt habe. Aus diesem hätten die Kläger ableiten können, dass es sich bei den als Wohnraum bezeichneten Räumen nicht um Wohnraum im öffentlich-rechtlichen Sinne habe handeln können.

Quellen: Bundesgerichtshof, Aktenzeichen I ZR 194/19; LBS
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