Altbauwohnungen: Präzisierung des Mangelbegriffs durch BGH

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Den Mangelbegriff beim Kauf von Altbauwohnungen hat kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) in einer Entscheidung konkretisiert (V ZR 79/23). Dabei hat er festgestellt, dass Wohnungen trocken und bewohnbar sein müssen, um als mängelfrei zu gelten. Dies gilt selbst für Souterrainwohnungen in Altbauten in Flussnähe.

Im vorliegenden Fall wurden Souterrainwohnungen verkauft, die feuchte Außenwände aufwiesen. Dies wurde im Kaufvertrag erwähnt. Es wurde vereinbart, dass die Käufer die Sanierung selbst übernehmen sollten. Allerdings rechneten die Käufer nicht mit dem Aufwand und mussten so viel länger als vorgesehen in ihrer Mietwohnung bleiben. Die Mietkosten wollten sie sich daher vom Verkäufer ersetzen lassen. Trotz der Kenntnis der Feuchtigkeitsprobleme entschied der BGH zugunsten der Käufer. Eine Wohnung müsse generell trocken sein, um als bewohnbar zu gelten.

Der BGH stellte klar, dass ein vereinbarter Haftungsausschluss im Kaufvertrag die Verkäuferseite grundsätzlich von der Haftung für Mängel befreit, es sei denn, es liegt ein arglistiges Verschweigen vor. In diesem Fall sei dies nicht auszuschließen. Im Exposé wurde zwar auf den Mangel aufmerksam gemacht, offenbar jedoch nicht auf das Ausmaß dieses. Der Fall wurde zur weiteren Prüfung zurück an das Oberlandesgericht verwiesen. Dieses muss nun feststellen, ob in diesem speziellen Fall Arglist vorlag und die Käufer möglicherweise Anspruch auf Schadenersatz haben.
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Regenwassernutzung: Das ist zu beachten

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Die Regenwassernutzung kann zur Einsparung von Trinkwasser beitragen, da es für die Bewässerung von Gärten, das Spülen von Toiletten oder das Wäschewaschen verwendet werden kann. Dies verringert die Abhängigkeit von kommunalen Wasserversorgungssystemen und fördert eine nachhaltigere Nutzung der Wasserressourcen. Haushalte und Kommunen, die Regenwasser nutzen, profitieren also nicht nur von geringeren Wasserkosten, sondern auch von einem aktiven Beitrag zum Umweltschutz und zur Ressourcenschonung.

Die Implementierung solcher Systeme erfordert Investitionen für die Anschaffung und die Instandhaltung, bietet aber langfristige Vorteile. Die Kosten für die Anschaffung und Installation betragen zwischen 2.500 und 5.000 Euro. Beim Regenwassertank sollte unbedingt auf die passende Größe geachtet werden, da die Kosten hierfür einen Großteil der Gesamtkosten ausmachen. Außerdem muss die technische Ausstattung zur Regenwassernutzung, einschließlich Filter und Pumpen, regelmäßig gewartet werden, um ihre Effizienz und Funktionalität sicherzustellen. Auch hierfür können Kosten anfallen. Werden in einem Haushalt mit vier Personen jährlich 40 Kubikmeter Trinkwasser durch Regenwasser gespart, können – sofern keine Abwassergebühren erhoben werden – bis zu 300 Euro jährlich gespart werden.

Die Nutzung von Regenwassersystemen kann auch eine wichtige Rolle bei der Prävention von städtischen Überflutungen spielen. Die Systeme sammeln Regenwasser direkt vom Dach und speichern es, statt es in die Kanalisation fließen zu lassen. Während starker Regenfälle kann das gesammelte Wasser dann kontrolliert genutzt werden, um den Druck auf städtische Abwassersysteme zu verringern. Dadurch wird die Wahrscheinlichkeit von Überflutungen erheblich reduziert, besonders in Gebieten mit unzureichender Kanalinfrastruktur.
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Immobilien-Investments: Aktuelle Chancen und Perspektiven

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Der deutsche Immobilienmarkt zeigt 2024 laut der Fünf-Prozent-Studie von Bulwiengesa eine zunehmende Attraktivität für Investoren. Besonders im Bereich der Bestandswohnungen sind wieder höhere Renditen zu erwarten als in den vergangenen Jahren. Dies spiegelt eine Trendwende wider.

Die Studie hebt auch hervor, dass der Anstieg der internen Verzinsung (IRR) die Attraktivität von Wohnimmobilien als Investitionsobjekte steigert. Die IRR-Werte messen die die Rentabilität von Investitionen nach einer zehnjährigen Haltezeit. Der Anstieg weist auf eine positive Entwicklung im Immobiliensektor hin.

Zukünftige Investoren und Eigentümer sollten jedoch bedenken, dass jede Investition auch Risiken birgt. Es empfiehlt sich, die spezifischen Marktbedingungen sorgfältig zu analysieren und gegebenenfalls Fachleute für detailliertere Analysen und Beratungen hinzuzuziehen. Die Dynamik des Marktes und die regionalspezifischen Unterschiede können erheblichen Einfluss auf die erwarteten Renditen haben.
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Bau: VPB gibt Tipps zum Umgang mit Schäden

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Beim Entdecken unklarer Feuchteschäden oder Schimmelbildung ist es entscheidend, keine voreiligen Reparaturen zu starten. Diese können oft Beweise zerstören, die für die Klärung der Verantwortlichkeiten wichtig sind. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) hin. Stattdessen rät Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, zur Ruhe und zur sorgfältigen Dokumentation der Schäden.

Vor weiteren Schritten sollten Eigentümer ihre Versicherung und, falls erforderlich, die Hausverwaltung informieren. Bei Schäden während der Gewährleistungsfrist muss auch die zuständige Baufirma informiert werden. Diese hat – innerhalb einer angemessenen Frist – ein Recht auf Nachbesserung.In Notfällen sind Eigentümer jedoch dazu verpflichtet, umgehend zu handeln, um Schäden minimal zu halten. Dies können sie machen, indem sie entweder selbst eingreifen oder entsprechende Notdienste kontaktieren. Treten Schäden auf, ist eine umfassende fotografische Dokumentation unerlässlich, um später die Ursache und Verantwortlichkeit klären zu können.
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Immobilien: Viele Familien besitzen Eigentum

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12,4 Millionen Familien in Deutschland leben im selbst genutzten Eigentum. Damit wohnen 57 Prozent der Familien in der eigenen Immobilie. Besonders häufig wohnen dabei Paare mit Kindern in den eigenen vier Wänden (62 Prozent). Das geht aus Erhebungen des Zensus zum am 15. Mai 2022 hervor. Zu Familien werden neben Paaren ohne und mit Kindern auch alleinziehende Eltern mit Kindern gezählt.

Wo besonders häufig Paare mit Kindern im Eigentum leben, ist jedoch regional sehr unterschiedlich. Während es in Berlin beispielsweise nur 25 Prozent, sind es im Saarland 74 Prozent. Am häufigsten leben Familien auf Wohnflächen zwischen 60 bis 99 Quadratmetern, gefolgt von Wohnflächen mit 120 bis 139 Quadratmetern (15 Prozent).

Aus den Erhebungen geht auch hervor, dass in Ostdeutschland besonders viele Senioren allein leben. So war der Anteil mit jeweils 17 Prozent in den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen und Thüringen besonders hoch. In Bayern, Baden-Württemberg und Hessen leben in 14 Prozent aller Haushalte Menschen über 65. In den kreisfreien Städten leben besonders in Suhl in Thüringen viele Senioren allein (21 Prozent), in Mainz und Heidelberg sind es nur jeweils 12 Prozent.
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Wohnprojekte: Die Antwort auf moderne Herausforderungen?

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Neue Wohnkonzepte gewinnen an Bedeutung, da der klassische Familienbegriff sich wandelt und die Einsamkeit zunimmt. Gemeinschaftliche Wohnprojekte, die mehr als nur ein Dach über dem Kopf bieten, könnten eine Antwort auf die Herausforderungen des modernen Wohnens sein. Diese Projekte zielen darauf ab, Räume zu schaffen, in denen Menschen nicht nur leben, sondern auch soziale und unterstützende Netzwerke bilden können.

Anne Weiss, Autorin des Buches „Der beste Platz zum Leben“, erkundet alternative Wohnformen als Reaktion auf die steigenden Herausforderungen des Wohnungsmarktes und die individuellen Bedürfnisse moderner Bewohner. Ihre Suche führte sie durch verschiedene Wohnexperimente, angefangen vom Tiny Houses bis hin zu einem Leben in einer Jurte.

Sie hat festgestellt, dass Wohnprojekte ein Gefühl der Sicherheit und Gemeinschaft bieten können. Zudem lassen sich individuelle und gemeinschaftliche Flächen effektiv kombinieren. In einem Mehrgenerationenhaus hat die Autorin erfahren, dass sich in einzelnen Wohneinheiten die Wände verschieben lassen. Dies ist zum Beispiel vorteilhaft, wenn Kinder ausziehen, und der Wohnraum verkleinert werden kann.
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Extremwetterereignisse: Fünf Städte im Fokus

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Besonders fünf deutsche Städte sind stark für Extremwetterereignissen gefährdet – Frankfurt am Main, Leipzig, Saarbrücken, Dresden und Erfurt. Dies geht aus einer aktuellen Studie des Gewerbeimmobilien- und Investmentmanagementunternehmen JLL zur künftigen Entwicklung des Klimarisikos bis 2050 hervor. Die Prognosen basieren auf detaillierten Klimamodellen, die die Häufigkeit und Intensität von Naturereignissen wie Hochwasser, Hitze und Hagel bewerten.

Die Studie bewertet das Risiko für Städte mit einem Score, der die potenzielle Gefährdung durch den Klimawandel quantifiziert. Städte mit höheren Werten sind stärker gefährdet. Frankfurt am Main weist einen Score von 21,7 auf, Leipzig von 14,2, Saarbrücken von 14,1, Dresden ebenfalls von 14,1 und Erfurt von 13,8. Diese Städte stehen laut Studie somit vor großen Herausforderungen, da sie sich auf zunehmende Niederschlagsereignisse, Hitze und andere klimatische Veränderungen einstellen müssen.

Die zu erwartenden Entwicklungen bedeuten auch, dass Anpassungen in der Stadtplanung und Infrastruktur erforderlich sind. Zudem müssen sowohl die Bewohner als auch die Immobilieninvestoren sich laut JLL verstärkt Vorsorgemaßnahmen treffen, um sich an die sich ändernden Bedingungen anzupassen.
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Bauprojekte: Vorsicht vor Altlasten in ehemaligen Industriegebieten

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In ehemaligen Industriegebieten, in denen Wohnraum entstehen soll, können Altlasten in den Böden eine kostspielige Herausforderung darstellen. Schwermetalle und andere Gifte machen oft eine aufwendige Bodensanierung notwendig, bevor mit dem Bau begonnen werden kann. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt daher, die Bodenqualität bereits vor dem Grundstückskauf eingehend zu prüfen. So können später hohe Sanierungskosten vermieden werden.

Besonders wenn Zweifel an der Bodenbeschaffenheit bestehen, sollten Potenzielle Käufer vor dem Erwerb eines Grundstücks eine solche Baugrunduntersuchung durchführen lassen. In einem fachgerechten Gutachten wird das Ausmaß der Belastungen festgehalten. Es kann sich lohnen, die Kosten für die Untersuchung aufzubringen. So können mögliche Zusatzkosten für die Bodensanierung mit in die Kaufpreisverhandlungen einbezogen werden.

Ein unabhängiger Bausachverständiger kann angehende Bauherren bei der Wahl der notwendigen Untersuchungen unterstützen und sicherstellen, dass die Ergebnisse korrekt in die Kaufverträge einfließen. Dies schützt Bauherren nicht nur vor unerwarteten Zusatzkosten, sondern ermöglicht ihnen auch eine realistische Einschätzung des gesamten Bauvorhabens.
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WEG: Entscheidungen können an Verwalter delegiert werden

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Wohnungseigentümer haben laut einem aktuellen BGH-Urteil (AZ: V ZR 241/23) die Möglichkeit, Entscheidungen bezüglich des gemeinschaftlichen Eigentums an einen Verwalter zu delegieren. Dies betrifft insbesondere Entscheidungen bezüglich der Ausführung von Erhaltungsmaßnahmen, die die Eigentümer bereits beschlossen haben.

Im vorliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch alter Fenster beschlossen. Die Entscheidung über die Auftragsvergabe delegierte sie an die Verwaltung. Einige Eigentümer reichten jedoch Anfechtungsklage ein. Sie waren der Meinung, die Übertragung der Entscheidungsbefugnis auf den Verwalter sei unzulässig. Außerdem befürchteten sie, dass das finanzielle Risiko dadurch für sie unübersehbar wird.

Solange das wirtschaftliche Risiko für die Eigentümer überschaubar bleibt, umfasst die Möglichkeit der Delegation auch größere Maßnahmen, urteilte der BGH. So wird eine effektive Verwaltung ermöglicht, ohne dass die Eigentümer bei wichtigen Entscheidungen übergangen werden. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann somit sowohl rechtskonform als auch im Sinne der Eigentümer effizient gestaltet werden.
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Wohnraumverkleinerung: Herausfordernd für „Empty Nester“

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„Empty Nester“, also Personen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, stellen die größte Gruppe mit dem Potenzial zur Wohnraumverkleinerung dar. Eine Studie der Zürcher Hochschule für Angewandte Wissenschaften (ZHAW) zeigt jedoch, dass dieses Potenzial oft ungenutzt bleibt. Obwohl 26 Prozent der Empty Nester ihr Zuhause als zu groß empfinden und 38 Prozent einen Zimmerüberschuss von mehr als zwei Zimmern haben, scheuen viele vor einer tatsächlichen Verkleinerung zurück.

Die Bereitschaft zur Wohnraumverkleinerung nimmt mit dem Alter und der Umzugsbereitschaft zwar zu, bleibt aber insgesamt gering. Für 70 Prozent der Befragten kommt eine Verkleinerung des Wohnraums nicht infrage. Diese Haltung wird oft durch die finanziellen Aspekte eines Umzugs beeinflusst, da die Neumiete für eine kleinere Wohnung häufig höher ist als die Bestandsmiete einer größeren, bereits länger bewohnten Wohnung.

Die Studie weist darauf hin, dass Empty Nester zwar ein großes Potenzial zur Verkleinerung ihres Wohnraums haben, jedoch der Druck gering ist, tatsächlich umzuziehen und zu verkleinern. Dies liegt nicht nur an finanziellen Überlegungen, sondern auch daran, dass der soziale Druck nur begrenzt vorhanden ist, Wohnraum für jüngere Familien freizumachen. „Es zeigt sich, dass die Kombination von Umzug und Verkleinerung – also zwei einschneidenden Veränderungen gleichzeitig – besonders herausfordernd ist“, so Selina Lehner, Co-Leiterin der Studie.
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